1. 주택임대차보호법의 적용 범위
(1) 주택의 임대차
주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다(주택임대차보호법 제2조).
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).
① 주택임대차보호법 적용 사례
임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 주택임대차보호법이 적용된다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차 하는 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결).
② 주택임대차보호법 적용이 부정된 사례
여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외될 수도 있다.
“주거용 건물”여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 한다. 따라서, 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 않는다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결).
(2) 미등기 전세
주택임대차보호법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다(주택임대차보호법 제12조).
제12조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.
(3) 민법에 따른 임대차 등기
주택임대차보호법은 주택에 대해 민법에 따라 임대차등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용된다(주택임대차보호법 제3조의4제1항).
제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
2. 주택임대차보호법의 적용 제외: 일시 사용을 위한 임대차
일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(주택임대차보호법 제11조).
제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결).