1. 법률행위에 의한 부동산 물권의 변동
민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제186조는 형식주의에 입각하여 법률행위로 인한 부동산 물권의 변동은 등기하여야 효력이 생긴다고 규정한다. 당사자가 법률행위에 따라 달성하고자 하는 물권변동에 합치하는 등기가 부동산등기법 소정의 절차에 따라 적법하게 신청되고 등기부에 기재되어야 한다는 것을 의미한다. 따라서 부동산 물권변동의 요건은 ‘법률행위’ 와 ‘등기’이며 인도는 그 요건이 아니다.
2. 법률의 규정에 의한 부동산 물권의 변동
민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
민법 제187조는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산의 물권변동은 등기를 요하지 아니한다고 규정하여 법률행위로 인한 부동산 물권의 변동은 등기를 요한다고 하는 제186조와 상반된 내용을 규정한다. 또한 이 조항에서 ‘물권의 취득’이라고 하고 있으나, 물권의 소멸과 변동에도 적용된다.
법률행위에 의하지 않는 부동산 물권의 변동에 등기를 요하지 않는 이유로 학설은 다음 세 가지를 든다. ① 상속(「민법」 제997조, 피상속인의 사망 시)과 같이 등기를 요구할 상대방이 없는 경우가 있기 때문이다. ② 공용징수(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「부동산등기법」 제99조 제3항, 토지보상법 제40조제1항, 토지수용위원회의 재결에 따른 수용 개시일)ㆍ판결(「민사소송법」 제498조, 공유물분할 등 형성판결의 확정시)ㆍ경매(「민사집행법」 제135조, 경락대금 완납시) 등 국가기관의 행위는 다툼의 여지가 없기 때문이다. 또한 ③법률이 정책적 이유로 개별적으로 정(법정지상권의 취득, 피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸 등)하기 때문이다.
한편 시효로 인한 부동산소유권의 취득은 법률행위에 의한 것이 아니므로 본조가 적용되어야 할 것이지만, 민법은 제245조 제1항의 취득시효에서는 ‘등기’함으로써 소유권을 취득한다고 하여 이에 대한 예외를 규정한다. 그리고 이 규정을 소유권이외의 재산권에 준용하도록 하고 있다(제248조).
대법원 2016. 7. 7. 선고 2014다2662 판결
토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에 대하여 그 점유·사용을 법률상 원인이 없는 이익이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수는 없다. 이러한 법리는 대물변제 약정 등에 의하여 매매와 같이 부동산의 소유권을 이전받게 되는 사람이 이미 해당 부동산을 점유ᆞ사용하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다
민법 제187조에 의해 등기 없이 부동산 물권을 취득하였다 하더라도 이를 처분하기 위해서는 등기를 해야 한다(제187조 단서). 예를 들어 상속인은 상속으로 인해 피상속인의 부동산 소유권을 등기 없이 취득하지만, 상속 등기를 하기 전에는 그 부동산을 타인에게 양도할 수 없는 것이다.
대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결
건축허가는 행정관청이 건축행정상 목적을 수행하기 위하여 수허가자에게 일반적으로 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 하여서는 안된다는 상대적 금지를 관계 법규에 적합한 일정한 경우에 해제하여 줌으로써 일정한 건축행위를 하여도 좋다는 자유를 회복시켜 주는 행정처분일 뿐 수허가자에게 어떤 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니고, 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 추정력도 없으므로 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득한다. 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 그 건물이 공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것이라고 보아야 한다.
신축 건물의 소유권은 일반적인 경우 자기의비용과 노력을 들여 건물을 건축한 사람이
그 건물의 소유권을 원시취득 한다.