민법 제570조~제584조(담보책임): 매매의 목적인 재산권 또는 물건에 하자(흠)가 있는 경우에 매도인이 매수인에 대하여 지는 책임
1. 하자담보책임의 의의
매매의 목적이 된 재산권뿐만 아니라 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에도 매도인에게 담보책임을 지우고 있는데 후자의 경우를 보통 하자담보책임이라고 한다. 매도인의 하자담보책임은 특정물ᆞ불특정물매매에서도 인정된다(제580조, 제581조).
2. 요건
(1) 매매의 목적물에 하자가 있을 것
① 하자
객관설은 일반적으로 같은 종류의 물건이 보통 가지고 있는 성질이 없는 경우를 하자라고 하며, 주관설은 당사자 사이에 합의된 성질이 없으면 하자가 있으나 의사가 불분명한 때에는 객관설과 같은 입장이고 병존설은 물건이 본래 가지고 있어야 할 객관적 성질이 없는 경우와 매매 당사자가 합의한 성질이 없는 경우 모두 하자라고 한다. 판례는 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ᆞ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인이 하자담보책임을 진다고 한다. (대판 2000. 1. 18, 98다 18506)
② 법률적 장애
판례는 매매의 목적물에 물질적인 하자는 없으나 법률적인 장애로 인하여 원하는 목적으로 사용할 수 없는 경우도 물건의 하자로 본다. 권리의 하자로 보는 견해와 물건의 하자로 보는 견해가 있는데 판례의 경우 후자의 견해를 따른다.
(2) 매수인의 선의ᆞ무과실
매수인이 하자 있는 것을 알았거나(대판 2003. 6. 27, 2003다20190) 과실로 인하여 알지 못한 때(대판 1979. 4. 24, 79다827)에는, 매도인은 담보책임을 지지 않는다(제580조제1항 단서, 제581조제1항).
매수인이 선의ᆞ무과실을 증명할 필요가 없고, 담보책임을 면하려는 매도인이 매수인의 악의 또는 과실 있음을 증명해야 한다.
3. 책임의 내용
계약 체결 당시의 모든 사정을 고려하여 매수인의 입장에서 판단하여 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있다(제580조 제1항 본문, 제581조제1항, 제575조제1항1문).
하자가 목적물의 일부에만 존재하고 또 그 부분이 분리될 수 있는 경우에는 일부무효의 법리(제137조)에 따라 원칙적으로 전부해제를 할 수 있지만 나머지 부분으로 계약의 목적을 달성할 수 있는 때에는 예외적으로 그 부분에 대해서만 해제할 수 있다고 본다.
계약이 해제되면 이행하지 않은 채무는 소멸하고 이미 이행한 급부는 서로 반환하여 원상회복 한다. 매수인은 손해배상을 청구할 수 있다.
목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하지 않을 때에는 매수인은 계약을 해제하지 못하고 손해배상만 청구할 수 있다(제580조 제1항 본문, 제581조 제1항, 제575조제1항 2문).
불특정물매매의 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구하지 않고 하자 없는 물건으로 완전물의 급부를 청구할 수 있다(제581조 제2항), 이 경우 손해배상은 청구하지 못한다.
4. 판례: 하자담보책임
대법원 2010. 4. 29. 선고, 2007다9139, 판결
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.
아파트가 분양체결 당시 기본적 건축계획대로 건축된 경우, 일조방해로 담보책임을 지지 않는다.
대법원 2010. 4. 29. 선고, 2007다9139, 판결
분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등으로 인하여 일정시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다.