1. 적용범위
(1) 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 한다(대판 1995. 3. 10, 94다52522).
(2) 방 2개와 주방이 딸린 다방은 ｢주택임대차보호법｣ 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 않는다(대판 1996. 3. 12, 95다51953).
(3) 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 ｢주택임대차보호법｣의 적용은 있을 수 없다(대판 1986. 1. 21, 85다카1367).
(4) 미등기 또는 무허가 건물도 ｢주택임대차보호법｣의 적용대상이 되므로 미등기 주택의 임차인은 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 ｢주택임대차보호법｣상 우선변제권을 행사할 수 있다(대판 전합체 2007. 6. 21, 2004다26133).
(5) 주택의 소유자는 아니지만 그 주택에 대한 적법한 임대권한을 가지는 명의신탁자와 체결된 주택임대차에 대해서도 ｢주택임대차보호법｣이 적용되므로, 임차인은 등기부상의 주택소유자인 명의수탁자에 대해서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다(대판 1995. 10. 12, 95다22283).
(6) 법인이 주택을 임차하면서 그 소속직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비하였더라도 법인은 ｢주택임대차보호법｣상의 우선변제권을 주장할 수 없다(대판 1997. 7. 11, 96다7236).
(7) 주택임차인이 법인인 경우 주택의 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니므로 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다(대판 2003. 7. 25, 2003다2918).
2. 대항력의 취득
(1) 주택임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날의 오전 0시부터이다(대판 1999. 5. 25, 99다9981).
(2) 임차인이 주택의 인도를 받고 전입신고와 확정일자를 받은 익일에 동일자로 저당권이 설정되고 그 저당권이 실행된 경우에도 임차권자는 경락인에게 대항할 수 있다(대판 1999. 5. 25, 99다9981).
(3) ｢주택임대차보호법｣상의 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀의 주민등록도 포함된다(대판 1996. 1. 26, 95다30338).
(4) 임차인이 대항력을 취득한 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 경우 원래의 대항력은 소멸하고 재전입시부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다(대판 1998. 1. 23, 97다43468, 다만 가족의 주민등록을 그대로 둔 경우는 대항력이 유지됨).
(5) 주택임차인이 임대인의 승낙을 얻어 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(대판 1994. 6. 24, 94다3155).
(6) 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대판 2001. 1. 19, 2000다55645).
(7) 자기 명의의 주택을 매도하면서 동시에 그 주택을 임차하는 경우 매도인이 임차인으로서 가지는 대항력은 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 다음 날부터 효력이 발생한다(대판 2000. 2. 11, 99다59306).
(8) 乙이 A회사 소유 임대아파트의 임차인인 甲으로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 甲이 A회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기명의로 소유권이전등기를 경료한 후 丙에게 근저당권을 설정한 경우에 乙은 甲명의로 소유권이전등기가 경료되는 즉시 대항력을 취득한다(대판 2001. 1. 30, 2000다58026․58033).
(9) 주택임차인의 의사와 무관하게 임차인의 주민등록이 행정기관에 의해 직권말소된 경우에도 원칙적으로 임차권은 대항력을 상실한다(대판 2002. 10. 11, 2002다20957).
(10) 주민등록 직권말소 후 ｢주민등록법｣ 소정의 이의절차에 의하여 재등록이 이루어진 경우, 그 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서도 기존의 주택임차권의 대항력은 유지된다(대판 2002. 10. 11, 2002다20957).
(11) 주민등록이 직권말소된 후 임차인이 ｢주민등록법｣ 소정의 이의절차에 의하여 말소된 주민등록을 회복한 것이 아니라면, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차권으로 대항할 수 없다(대판 2002. 10. 11, 2002다20957).
(12) 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다(대판 2002. 1. 8, 2001다47535).
(13) 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대판 2001. 1. 30, 2000다58026 ※ 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다는 의미임).
(14) 대항요건은 대항력의 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하여야 한다(대판 2002. 10. 11, 2002다20957).
(15) 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우에는 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다(대판 2000. 9. 29, 2000다37012).
(16) 임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록(전입신고)을 하였다가 그후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득하게 된다(대판 1987. 11. 10, 87다카1573).
(17) 임차인이 올바르게(즉, 임차건물 소재지 지번으로) 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우에는 ｢주택임대차보호법｣상의 대항력을 취득한다(대판 1991. 8. 13, 91다18113).
(18) 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 당시의 주택 현황과 일치하였으나 그 후 사정변경으로 등기부상 주택의 표시가 달라진 경우, 입찰절차에서의 이해관계인 등이 그러한 사정을 알고 있었더라도 그 주민등록은 공시방법으로서의 효력이 없다(대판 2003. 5. 16, 2003다10940).
(19) 다가구용 단독주택의 경우 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추기 위해서는 지번만 기재하면 된다(대판 1998. 1. 23, 97다47828).
(20) 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다(대판 2007. 2. 8, 2006다70516).
(21) 다세대주택, 연립주택, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 지번뿐만 아니라 동․호수까지 정확히 기재하여야 대항력을 취득할 수 있다(대판 1996. 3. 12, 95다46104등). 따라서 지번만 기재하거나, 실제의 동․호수와 다르게 기재한 경우, 임차 당시의 동․호수로 전입신고를 하였으나 후에 준공검사시 동․호수가 바뀐 경우, 현관문에 부착된 호수의 표시대로 전입신고를 하였으나 그것이 등기부상의 표시와 다른 경우에는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.
(22) 부동산등기부상 ‘에이(A)동’이라고 표시된 연립주택의 임차인이 ‘가’동이라고 전입신고를 한 경우, 임차인의 주민등록은 유효한 공시방법으로 볼 수 있다(대판 2003. 6. 10, 2002다59351).
(23) 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 등기부상 지번과 상이하게 된 경우, 토지대장 및 건축물대장상의 지번에 따른 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법으로 될 수 있다(대판 2001. 12. 27, 2001다63216).
(24) 동일 지번 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고 등기부상으로 그 각 구분소유 부분에 대하여 그 동․호수가 달리 표시되어 있으며 단독주택에 대하여는 등기부와 같은 내용의 집합건축물관리대장까지 작성되어 있는 경우에는 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동․호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다(대판 2002. 3. 15, 2001다80204).
3. 대항력의 내용
(1) 주택임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다(대판 1996. 2. 27, 95다35616).
(2) 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대판 2002. 9. 4, 2001다64615).
(3) 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 ｢신탁법｣에 따라 신탁한 경우에 수탁자는 ｢주택임대차보호법｣ 제3조 제3항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다(대판 2002. 4. 12, 2000다70460).
(4) 후순위 저당권의 실행으로 목적 부동산이 경락된 경우에는 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다. 따라서 그 경락인은 ｢주택임대차보호법｣ 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대판 2000. 2. 11, 99다59306).
(5) 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 ｢주택임대차보호법｣ 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 ｢주택임대차보호법｣에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니다(대판 2003. 7. 25, 2003다2918).
(6) 소유권을 취득하였다가 주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차 받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하므로 보증금반환채무를 부담한다(대판 2003. 8. 22, 2003다12717).
(7) 매도인의 매매대금수령 이전에 해제조건부로 임대권한을 부여받은 매수인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 ｢주택임대차보호법｣상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 원소유자인 매도인은 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다(대판 1995. 12. 12, 95다32037).
(8) 임차주택의 양도담보권자는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다(대판 1993. 11. 23, 93다4083).
(9) 임차주택의 대지만을 경락받은 자는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다(대판 1998. 4. 10, 98다3276).
(10) 가압류등기 후 부동산을 임차한 주택임차인은 경락인에 대하여 자신의 주택임차권을 주장할 수 없다(대판 1983. 4. 26, 83다카116).
(11) 임차주택의 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 옮기더라도 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다(대판 1993. 12. 7, 93다36615).
(12) 임차주택의 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다(대판 1993. 7. 16, 93다17324).
4. 우선변제권
(1) 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권의 발생시기는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날이다(대판 1999. 3. 23, 98다46938).
(2) ｢주택임대차보호법｣상의 대항요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하므로 위 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다(대판 1993. 12. 24, 93다39676).
(3) ｢주택임대차보호법｣ 제3조의2 제2항의 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니다(대판 1999. 6. 11, 99다7992).
(4) ｢주택임대차보호법｣ 제3조의2 제1항의 임차주택에는 건물뿐만 아니라 그 대지도 포함된다(대결 2000. 3. 15, 99마4499).
(5) 주택임차인이 임차권의 대항력을 취득하고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 경우, 임차인은 다시 확정일자를 받을 필요없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(대판 1998. 12. 11, 98다34584).
(6) 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다(대판 1997. 8. 22, 96다53628).
(7) 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대판 2001. 3. 27, 98다4552).
(8) ‘임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다’는 주택임대차보호법 제3조의2 제3항의 의미는 임차인이 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 의미이지, 주택인도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 의미는 아니다(대판 1994. 2. 22, 93다55241).
(9) 우선변제권을 갖는 주택임차인과 선순위의 가압류채권자와의 배당관계는 평등배당이다(대판 1992. 10. 13, 92다30597 ※ 비교기준은 확정일자와 가압류일자임).
(10) 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다(대판 1990. 8. 24, 90다카11377).
(11) 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용ᆞ수익할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다(대판 2003. 7. 22, 2003다21445).
5. 최우선변제권
(1) ｢주택임대차보호법｣상의 소액보증금반환채권은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당하므로, 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수 없다(대판 2002. 1. 22, 2001다70702).
(2) ｢주택임대차보호법｣ 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의 경매절차에서 소액보증금의 지급을 받지 못한 이상 그 임차주택의 경락인에 대하여 소액보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다(대판 1988. 4. 12, 87다카844).
(3) 소액보증금의 우선변제는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 대지에 관한 저당권설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인에게는 그 저당권실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 없다(대판 1999. 7. 23, 99다25532).
(4) 최우선변제의 요건인 대항력은 최우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 배당요구의 종기까지 계속 존속하여야 한다(대판 1997. 10. 10, 95다44597).
(5) 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다(대판 1996. 6. 14, 96다7595).
(6) 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 ‘주택가액’이란 낙찰대금에서 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다(대판 2001. 4. 27, 2001다8974).
(7) 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받았다면 이에 의하여 실체법상의 권리가 확정되는 것이 아니므로 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환청구권를 갖게 된다(대판 1990. 3. 27, 90다카315).
(8) 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용․수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 ｢주택임대차보호법｣상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다(대판 2001. 5. 8, 2001다14733).
6. 임차권등기명령제도
(1) 임대인의 임대차보증금반환의무와 임차인의 ｢주택임대차보호법｣ 제3조의3에 의한 임차권등기말소의무는 동시이행관계가 아니라, 임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대판 2005. 6. 9, 2005다4529).
(2) 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 민사집행법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다(대판 2005. 9. 15, 2005다33039).
7. 경매시 임차권의 소멸 여부
(1) 후순위 저당권의 실행으로 목적 부동산이 경락된 경우에는 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다. 따라서 그 경락인은 ｢주택임대차보호법｣ 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대판 2000. 2. 11, 99다59306).
(2) ｢주택임대차보호법｣상의 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차권의 소멸시기는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때이다. 따라서 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차인에 의한 임차주택의 사용․수익은 낙찰대금을 납부한 경락인과의 관계에서 부당이득으로 되지 않는다(대판 2004. 8. 30, 2003다23885).
(3) 부동산 경매절차에 있어서 ｢주택임대차보호법｣ 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위 근저당권이 있는 경우, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권은 그 대항력을 상실하지만, 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 임차권의 대항력은 소멸하지 않는다(대판 2003. 4. 25, 2002다70075).
(4) ｢주택임대차보호법｣ 제3조의5 단서에서 말하는 경락에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권의 내용은 대항력에 한하고, 우선변제권은 당연히 포함되는 것으로 볼 수 없다(대판 2006. 2. 10, 2005다21166).
8. 기타사항
(1) ｢주택임대차보호법｣ 제4조 제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장규정의 의미는 임차인 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다(대판 1996. 4. 26, 96다5551).
(2) 임차인이 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우는 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다. 따라서 임대차가 묵시적으로 갱신되는 경우에는 2년의 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수 없다(대판 1996. 4. 26, 96다5551).
(3) 주택임대차보호법 제7조의 차임 등의 증감청구권 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대판 1993. 12. 7, 93다30532).