1. 임대차의 의의
민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 하는 것과 임차인이 그 대가로 차임을 지급하는 것에 대한 합의가 있으면 성립하는 낙성계약이다.
농지의 임대차에 관해서는 농지법이 이를 규율하며, 주거용 건물(주택)의 임대차에 관하여는 민법에 대한 특별법인 주택임대차보호법이 우선적으로 적용된다. 사업자등록의 대상이 되는 ‘상가건물’에 대해서는 상가건물 임대차보호법에서 민법에 대한 특례를 규정한다.
민법이 규율하는 임대차는 ‘동산’과 농지가 아닌 ‘일반 토지’, 주택이 아닌 ‘일반 건물’의 임대차를 대상으로 한다. 특히 부동산의 임대차는 동산에 비해 상대적으로 중요하게 다뤄지고 있다. 부동산 임차인을 보호하기 위한 민법의 규정으로 임차권의 대항력(제621조), 임차권의 최단 존속기간의 보장(규정 없음), 차임 및 보증금의 제한(제628조), 임차권의 전대ㆍ양도(제629조, 제632조), 임차권에 기한 방해배제청구권(규정은 없지만 해석상 긍정) 등을 마련하고 있다.
2. 민법상의 임대차
3. 특별법상의 임대차
(1) 「주택임대차보호법」에 의한 임대차
민법에 대한 특별규정으로 주요한 것은 다음과 같다.
관련 법령 「주택임대차보호법」
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
(2) 「상가건물 임대차보호법」에 의한 임대차
관련 법령 「상가건물 임대차보호법」
제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.