1. 적용범위
(1) ｢가등기담보 등에 관한 법률｣은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 한하여 그 적용이 있다(대판 1993. 10. 26, 93다27611).
(2) 매매대금채권을 담보하기 위하여 소유권이전등기를 경료한 경우에는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 2001. 1. 5, 2000다47682).
(3) 공사대금채권을 담보하기 위한 가등기에는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 1996. 11. 15, 96다31116).
(4) 가등기의 주된 목적이 매매대금채권(또는 공사대금채권)의 확보에 있고, 대여금채권의 확보는 부수적 목적인 경우에는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 2002. 12. 24, 2002다50484).
(5) 매매대금채권의 담보를 위하여 양도담보권이 설정된 후 대여금채권이 그 피담보채권에 포함되게 된 경우 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 2001. 3. 23, 2000다29356․29363).
(6) 가등기담보 채권자가 그의 권리를 보전하기 위하여 가등기담보 채무자의 제3자에 대한 선순위 가등기담보채무를 대위변제하여 가지는 구상금채권도 담보가등기의 피담보채권에 포함된다(대판 2002. 6. 11, 99다41657).
(7) 물품대금선급금 반환채권을 담보할 목적으로 이루어진 가등기에 관하여 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 1992. 10. 27, 92다22879).
(8) 불하대금채권을 담보할 목적으로 이루어진 가등기에 관하여 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 1995. 4. 21, 94다26080).
(9) 매매계약의 해제에 따른 대금반환채권을 담보할 목적으로 이루어진 가등기에 관하여 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 1996. 11. 29, 96다31895).
(10) 낙찰자로서의 권리를 포기하는 대가로 채무자가 지급한 금전을 담보하기 위하여 가등기한 경우에는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 1998. 6. 23, 97다1495).
(11) 가등기나 소유권이전등기가 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무와 그 외의 원인으로 발생한 채무를 동시에 담보할 목적으로 경료되었으나 그 후 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무만이 남게 된 경우에는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용된다(대판 2004. 4. 27, 2003다29968).
(12) 대물변제약정을 하였으나 그에 기한 소유권이전등기를 경료하지 않은 경우에는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 1999. 2. 9, 98다51220).
2. 가등기담보권 일반
(1) 채권담보를 목적으로 가등기를 하는 경우에는 원칙적으로 채권자와 가등기명의자가 동일인이 되어야 하지만, 채권자 아닌 제3자의 명의로 가등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있거나, 채권자와 제3자가 불가분적 채권자의 관계에 있다고 볼 수 있는 경우에는, 그 제3자 명의의 가등기도 유효하다(대판 2002. 12. 24, 2002다50484).
(2) 담보가등기인지 여부는 등기부상의 등기원인에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실정과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다(대판 1992. 2. 1, 91다36932).
(3) 채권자와 채무자 또는 물상보증인이 가등기담보권설정계약을 체결함에 있어 가등기 이후에 발생될 채무도 피담보채무의 범위에 포함시키기로 한 약정은 유효하다(대판1993. 4. 13, 92다12070 ※ 근가등기담보도 유효하다는 내용임).
(4) 일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용ᆞ수익권은 가등기담보권설정자인 소유자에게 있으나, 가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용ᆞ수익권을 가지는 자는 가등기담보권자인 채권자이다(대판 2001. 2. 27, 2000다20465).
3. 가등기담보권의 실행
(1) 가등기담보권의 사적 실행에 있어서 채권자가 청산금의 지급 이전에 본등기와 담보목적물의 인도를 받을 수 있다거나 청산기간이나 동시이행관계를 인정하지 아니하는 ‘처분정산’형의 담보권실행은 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣상 허용되지 않는다(대판 2002. 12. 10, 2002다42001).
(2) 채권자가 주관적으로 평가한 청산금 액수가 객관적인 청산금 평가액에 미치지 못하는 경우라도 담보권 실행통지로서의 효력은 있다(대판 1996. 7. 30, 96다6974).
(3) ｢가등기담보 등에 관한 법률｣ 제3조, 제4조 소정의 정산절차를 거치지 아니하고 가등기담보권자가 경료한 소유권이전등기는 원칙적으로 무효이다(대판 2002. 6. 11, 99다41657).
(4) 가등가담보권자는 선택적으로 청산금지급에 의한 소유권취득이나 저당권실행의 경우와 같이 경매청구를 할 수 있다(대판 1998. 12. 20, 97다카2685).
(5) 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있으므로 청산기간이 경과된 후에도 채무자는 피담보채무 전액 등을 지급하고 가등기의 말소를 구할 수 있다(대판 1994. 6. 28, 94다3087․94다3094).
(6) 채권담보의 목적으로 건물을 양도 받은 채권자가 채권이 변제로 소멸된 후 그 건물을 제3자에게 매도한 경우 그 매수인은 소유권을 취득할 수 없다(대판 1990. 11. 9, 90다4457).
(7) 가등기담보권의 사적 실행에 있어서 채권자가 청산금의 지급 이전에 본등기와 담보목적물의 인도를 받을 수 있다거나 청산기간이나 동시이행관계를 인정하지 아니하는 ‘처분정산’형의 담보권실행은 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣상 허용되지 않는다(대판 2002. 12. 10, 2002다42001).
(8) ｢가등기담보 등에 관한 법률｣에 기한 귀속정산절차에 있어서 통지의 상대방은 채무자등이다. 이 때의 채무자등에는 채무자와 물상보증인뿐만 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자가 포함되므로 실행통지는 이들 모두에게 하여야 한다. 따라서 실행통지 흠결시 가등기담보권자는 소유권을 취득할 수 없다(대판 2002. 4. 23, 2001다81856).
4. 가등기담보권의 소멸
(1) ｢가등기담보 등에 관한 법률｣의 규정에 따른 청산절차 진행 전에 신청된 강제경매에 의하여 제3자에게 소유권이전이 된 경우 가등기담보권자는 더 이상 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다(대판 1992. 2. 11, 91다36932).
(2) 담보가등기가 경료된 부동산이 경매되어 경락인이 소유권을 취득한 후 담보가등기에 기하여 경료된 본등기의 효력은 무효이다(대판 1994. 4. 12, 93다52853).
5. 양도담보
(1) 채무의 담보를 위하여 채무자가 자신의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 한 경우, 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의로 볼 수 있다(대판 2001. 1. 5, 2000다47682).
(2) 완성된 건물에 관하여 소유권보존등기를 마친 채권자는 피담보채무가 이행지체에 빠진 경우 담보권 실행으로서 채무자 또는 채무자로부터 점유를 이전받은 제3자를 상대로 그 건물의 명도청구를 할 수 있다(대판 2001. 1. 5, 2000다47682).
(3) ｢상가건물임대차보호법｣ 소정의 대항요건을 갖춘 상가건물임차인은 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자 또는 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 없다(대판 2001. 1. 5, 2000다47682).
(4) 토지매도인과 매수인이 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 매도인 명의로 건축허가를 받아 건물을 신축하고 그 건물을 처분하여 그 대금으로 토지 매매대금에 충당하기로 약정한 후 그 약정에 기하여 매수인이 그 신축 건물을 제3자에게 임대한 경우, 그 건물에 대한 매도인의 담보권은 이미 실행되어 소멸된 것으로 보거나 매도인이 그 부분에 한하여 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 수 있다(대판 2001. 1. 5, 2000다47682).
(5) 일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적 부동산에 대한 사용․수익권은 채무자인 양도담보설정자에게 있다(대판 1988. 11. 22, 87다카2555).
(6) 동산의 양도담보에 대해서는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣이 적용되지 않는다(대판 1994. 8. 26, 93다44739).
(7) 양도담보의 목적물인 돼지가 출산한 새끼돼지에 대하여 양도담보의 효력이 미치지 않는다(대판 1996. 9. 10, 96다25463).
(8) 피담보채권의 범위에 관한 민법 제360조 규정은 양도담보에도 준용된다(대판 1992. 5. 12, 90다8855)