부동산 물권의 공시방법은 ‘등기’이고 동산 물권의 공시방법은 ‘점유’이다.
1. 부동산 등기
(1) 등기부와 대장
① 등기부
부동산등기법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “등기부”란 전산정보처리조직에 의하여 입력ㆍ처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다.
2. “등기부부본자료”(登記簿副本資料)란 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료를 말한다.
3. “등기기록”이란 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말한다.
4. “등기필정보”(登記畢情報)란 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 제11조제1항에 따른 등기관이 작성한 정보를 말한다.
등기관이 등기부에 부동산의 표시와 권리관계를 기록하는 행위 또는 기록 그 자체를 등기라고 한다.
② 대장
등기부 외의 공부(公簿)로 토지대장, 임야대장, 건축물대장의 세 가지가 있다. 등기부가 물권의 변동을 관장하는데 비해 대장은 과세를 관장하고, 등기소가 아닌 지적소관청에 비치되며, 당사자의 신청이 아닌 국토교통부장관의 직권으로 등록한다는 점에서 차이가 있다.
③ 등기부와 대장의 관계
대장과 등기부는 그 사무를 관장하는 기관과 목적이 다르지만, 부동산의 표시나 권리자에 대한 표시는 일치할 필요성이 있다. 따라서 부동산의 표시에 대한 사항은 등기가 대장을 따르고, 권리의 변동에 대해서는 대장이 등기부를 따른다.
등기부를 기초로 하는 사항은 소관청이 등기에 맞추어 직권으로 대장을 정리(직권주의)하나, 대장을 기초로 하는 사항은 등기관이 대장에 맞추어 곧바로 등기할 수는 없다(등기 신청주의).
대법원 2017. 2. 21. 선고 2016다225353 판결
토지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있으나 지적공부가 현재 소관청에 비치되어 있지 않은 경우, 소유권이전등기 당시 지적공부가 비치되어 있었다고 보아야 하는지 여부(적극) 및 분할된 토지의 경우, 이에 대한 토지대장과 지적도가 존재하고 있었다고 보아야 하는지 여부(원칙적 적극) / 이는 소유권이전등기가 마쳐져 있던 등기기록이 멸실한 후 멸실회복등기가 마쳐져 있는 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)
어느 토지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있다면 토지의 지적공부가 현재 소관청에 비치되어 있지 않은 경우 등에도 소유권이전등기 당시에는 지적공부가 비치되어 있었다고 보는 것이 타당하고, 또한 토지를 분할하기 위해서는 우선 지적도상에 분할될 토지 부분을 분할하고 새로이 토지대장에 등록을 하여야 하므로, 특별한 사정이 없는 한 분할된 토지에 대한 토지대장과 지적도도 존재하고 있었다고 보는 것이 타당하다. 이는 소유권이전등기가 마쳐져 있던 등기기록이 멸실한 후 멸실회복등기가 마쳐져 있는 경우에도 마찬가지로 보아야 한다.
대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다202878 판결
개정 지적법이 시행되기 이전에 소관청이 아무런 법적 근거 없이 과세의 편의상 임의로 복구한 토지대장에 소유자 이름이 기재되어 있다 하더라도, 그 기재에는 권리추정력을 인정할 수 없다(대법원 1992. 1. 21. 선고 91다6399 판결 등 참조). 또한 개정 지적법 시행 이후 새로 작성된 카드화된 토지대장에 위와 같이 권리추정력이 인정되지 않는 종전 토지대장의 소유자란의 기재가 그대로 옮겨 적어졌다면, 그 새로운 토지대장의 소유자에 관한 사항에도 마찬가지로 권리추정력은 없다고 보아야 한다.
(2) 관련 법령: 부동산등기법
관련 법령 「부동산등기법」
제35조(변경등기의 신청) 토지의 분할, 합병이 있는 경우와 제34조의 등기사항에 변경이 있는 경우에는 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다.
제39조(멸실등기의 신청) 토지가 멸실된 경우에는 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다.
제41조(변경등기의 신청) ① 건물의 분할, 구분, 합병이 있는 경우와 제40조의 등기사항에 변경이 있는 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다.
제43조(멸실등기의 신청) ① 건물이 멸실된 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다. 이 경우 제41조제2항을 준용한다.
② 제1항의 경우 그 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청하지 아니하면 그 건물대지의 소유자가 건물 소유권의 등기명의인을 대위하여 그 등기를 신청할 수 있다.관련 법령 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」
제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1. 부동산의 매매계약
2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
(3) 등기의 효력
① 창설적 효력
물권행위와 부합하는 등기가 있으면 부동산 물권변동의 효력이 생기고(권리 변동적 효력), 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 시간적 순서에 따르며(순위 확정적 효력), 부동산 제한물권과 부동산을 목적으로 하는 채권에 대해서는 일정한 사항을 등기할 수 있다(대항적 효력).
② 등기의 추정력
어떤 등기가 있으면 그와 일치하는 실체적 권리가 있는 것으로 추정할 수 있다. 그러나 등기의 추정은 권리의 등기에 관한 사항에만 미칠 뿐, 부동산의 표시에 관한 사항에는 미치지 않는다.
③ 형식적 확정력
무효인 등기인 경우에도 일단 형식적으로 유효한 것으로 다루어지므로 이를 말소하려면 부동산등기법상에서의 등기의 말소절차를 따라야 한다.
2. 지상물에 대한 물권변동의 공시방법(입목등기ㆍ명인방법)
(1) 입목에 대한 등기
입목에 관한 법률 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “입목”이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다.
입목등기부에 소유권보존등기를 한 입목은 부동산으로 보고, 입목의 소유자는 토지와 분리하여 양도하거나 저당권의 목적물로 삼을 수 있으며, 토지소유권의 변동의 효력이 입목에 미치지 않는다.
(2) 명인방법
입목이 아닌 일반 수목이나 미분리의 과실, 농작물 등은 토지와 일체로서 투지의 구성부분을 이루기도 하지만, 토지와 분리하여 독립한 물건으로 취급할 수 있는 양면성이 있다. 이에 관습법상 인정된 공시방법으로 ‘명인방법’이 있다. 지상물의 소유권이 현재 누구에게 있는지 명시하는 방법이면 되며 방식에 특별한 제한은 없다.