1. 무효행위의 추인
제139조(무효행위의 추인) 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.
(1) 무효행위의 추인이란 법률행위로서의 효과가 ‘확정적으로 발생하지 않는’ 무효행위를 뒤에 유효케 하는 의사표시를 말하는 것으로 무효인 행위를 사후에 유효로 하는 것이 아니라 새로운 의사표시에 의하여 새로운 행위가 있는 것으로 그때부터 유효케 되는 것이다(대판 1983. 9. 27, 83므22).
(2) 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용키로 한 약정은 그때부터 유효하고 이로써 위 가등기가 소급하여 유효한 등기로 전환될 수 없다(대판 1992. 5. 12, 91다26546).
(3) 무효행위의 추인은 그 무효원인이 소멸한 후에 하여야 그 효력이 있다(대판 1997. 12. 12, 95다38240 ※ 반사회적 법률행위와 불공정한 법률행위는 무효행위의 추인이 인정되지 않음).
(4) 무효인 채권행위에 대해 당사자의 약정에 의해 소급적으로 추인하는 것은 가능하다(대판 1949. 3. 22, 4281민상361).
(5) 15세로 된 후 망인과 자신 사이에 친생자관계가 없는 등의 사유로 입양이 무효임을 알면서도 망인이 사망할 때까지 아무런 이의를 제기하지 않은 경우는 묵시적으로 입양을 추인한 것으로 볼 수 있다(대판 1990. 3. 9, 89므389).
(6) 제139조는 재산법에 관한 총칙규정이며 신분법에 관하여는 그대로 적용될 수 없으므로, 협의이혼을 한 후 배우자 일방이 일방적으로 다시 혼인신고를 한 경우 상대방이 그 사실을 알면서 혼인생활을 계속한 때에는 무효인 혼인을 추인한 것으로 볼 수 있다(대판 1965. 12. 28, 65므61).
(7) 위조서류에 의한 혼인신고가 된 후 피위조자가 위조자와 몇 차례의 육체관계를 맺은 것만으로는 무효인 혼인을 추인한 것으로 볼 수 없다(대판 1993. 9. 14, 93므430).
(8) 무효등기의 유용에 관한 합의 내지 추인은 묵시적으로도 이루어질 수 있으나, 위와 같은 묵시적 합의 내지 추인을 인정하려면 무효등기 사실을 알면서 장기간 이의를 제기하지 아니하고 방치한 것만으로는 부족하고 그 등기가 무효임을 알면서도 유효함을 전제로 기대되는 행위를 하거나 용태를 보이는 등 무효등기를 유용할 의사에서 비롯되어 장기간 방치된 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 있어야 한다(대판 2007. 1. 11, 2006다50055).
2. 유동적 무효의 법률관계
(1) 토지거래의 허가를 요하는 규제구역 내의 토지에 대한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 계약의 이행청구를 할 수 없다(대판 1997. 7. 25, 97다4357․4364).
(2) 유동적 무효상태에서는 거래계약의 당사자로서는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다(대판 1997. 7. 25, 97다4357․4364).
(3) 매도인의 토지거래허가신청절차 협력의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계가 아니므로 매도인이 그 대금지급채무의 변제 시까지 협력의무의 이행을 거절할 수 있는 것은 아니다(대판 1993. 8. 27, 93다15366).
(4) 유동적 무효상태에 있는 매매계약에 대하여 허가를 받을 수 있도록 허가신청을 하여야 할 협력의무를 이행하지 아니하고 매수인이 그 매매계약을 일방적으로 철회함으로써 매도인이 손해를 입은 경우에 매수인은 이 협력의무 불이행과 인과관계가 있는 손해는 이를 배상하여야 할 의무가 있다(대판 1995. 4. 28, 93다26397).
(5) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약에 있어서 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제할 수 있고, 이로써 계약은 적법하게 해제된다(대판 1997. 6. 27, 97다9369).
(6) 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태에 있는 거래계약에 관하여도 사기 또는 강박에 의한 계약취소를 주장할 수 있다(대판 1997. 11. 14, 97다36118).
(7) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상의 거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효상태에 있는 경우, 이미 지급한 계약금에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 없다(대판 1993. 7. 27, 91다33766).
(8) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 효력은 유동적 무효이며, 그 계약에 의해 지급된 계약금 등의 부당이득반환 청구가 허용되는 시기는 거래계약이 확정적으로 무효가 된 때이다(대판 1997. 11. 11, 97다36965․36972).
(9) 중간생략등기의 합의하에 최종매수인과 최초매도인을 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최초매도인으로부터 최종매수인 앞으로 경료된 소유권이전등기의 효력은 무효이다(대판 1997. 3. 14, 96다22464).
(10) 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 필요도 없이 확정적으로 무효로 된다(대판 1996. 6. 28, 96다3982).
(11) 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다(대판 1995. 6. 9, 95다2487).
(12) 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 매도인이 매수인에게 채무불이행을 이유로 해약통지를 하자 매수인이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 위 토지에 대한 가압류를 경료한 경우, 위 매매계약은 가압류 당시 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써 확정적 무효가 되었다고 볼 여지가 있다(대판 2000. 6. 9, 99다72460).
(13) 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약의 정지조건이 허가 전에 불성취로 확정된 경우 그 매매계약은 확정적 무효로 된다(대판 1998. 3. 27, 97다36996).
(14) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 대한 거래 계약이 유동적 무효인 상태에서 그 토지에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한 경우, 그 토지거래계약은 확정적으로 유효로 된다(대판 전합체 1999. 6. 17, 98다40459).
(15) 허가를 전제로 체결한 계약이 관할관청의 허가를 받으면 소급해서 유효가 되므로 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요가 없다(대판 1991. 12. 24, 90다12243).
(16) 관할관청의 ‘허가’의 법적 성질은 유동적 무효 상태에 있는 법률행위의 효력을 완성시켜 주는 인가적 성질을 띤 것으로 보아야 한다(대판 전합체 1991. 12. 24, 90다12243).
(17) 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 허가신청절차에 협력하지 않는 상대방에 대하여 그 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다(대판 전합체 1991. 12. 24, 90다12243).
(18) 토지거래계약이 유동적 무효상태인 경우 매수인이 매도인에 대하여 가지는 토지거래허가신청절차의 협력의무의 이행청구권도 채권자대위권의 행사에 의하여 보전될 수 있는 채권에 해당한다(대판 1995. 9. 5, 95다22917).
(19) 협력의무 불이행을 이유로 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을 해제할 수는 없다(대판 전합체 1999. 6. 17, 98다40459).
(20) 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약 체결시 당사자 일방의 계약위반으로 인한 손해배상액의 약정을 한 경우 그 약정은 유효하다(대판 1998. 3. 27, 97다36996).
(21) 유동적 무효인 계약이 확정적으로 무효가 된 경우 그에 관해 귀책사유가 있는 당사자도 계약의 무효를 주장할 수 있다(대판 1997. 7. 25, 97다4357).
(22) 토지거래허가구역 내의 토지와 지상건물을 일괄하여 매매한 경우 토지에 대한 매매거래허가 전에 건물만의 소유권이전등기를 청구할 수 없다(대판 1994. 1. 11, 93다22043).
(23) 토지거래허가구역 내의 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우 그 각 매매계약은 확정적 무효이다. 따라서 각 매수인은 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으므로 최종양수인은 이들을 순차 대위하여 최초양도인에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다(대판 1996. 6. 28, 96다3982).
(23) 유동적 무효상태에 있는 토지거래허가의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약내용과 토지의 이용계획 등에 관하여 사실과 다르게 기재하여 이로 인해 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었더라도 위 토지거래계약은 여전히 유동적 무효이다(대판 1997. 11. 11, 97다36965).