1. 부동산과 동산의 구별 실익
현행 민법은 토지 및 그 정착물은 부동산이라고 하고, 부동산 이외의 물건은 동산이라고 하여 물건을 부동산과 동산으로 구별한다.
이렇게 부동산과 동산을 구별하는 이유는 첫째 부동산은 동산에 비하여 그 경제적 가치가 훨씬 크고, 특히 토지는 양적으로 제한되어 있으므로 특별한 법적 보호를 필요로 한다는 것이다.
그러나 이는 연혁적 이유에 지나지 않으며, 오늘날에는 동산도 부동산보다 경제적 가치가 큰 경우가 많이 있으므로(예：자동차, 선박, 항공기 등) 그 의의를 거의 상실하고 있다.
다음으로 공시방법의 차이이다. 부동산은 가동성이 없기 때문에 쉽게 그 장소를 변하지 않으므로 동일성을 확인하기 쉬운 반면, 동산은 그 가동성 때문에 쉽게 장소를 변경할 수 있다.
그러므로 부동산 위의 권리관계는 이를 공적 장부 등에 의하여 공시하는 데 적합하다.
근대법이 부동산에 관하여 모두 등기부제도를 채용하여 등기를 부동산 물권의 공시방법으로 하는 데 비하여, 동산에 관하여는 사실적 지배, 즉 점유로 동산의 물권을 공시하고 있는 것은 이 때문이다.
그러나 오늘날에는 동산이면서도 등기 또는 등록이라는 공적 장부에 의한 공시방법이 마련되는 것이 증대되어 가고 있다(예：자동차, 중기, 선박, 항공기 등).
2. 부동산
(1) 토지
토지라 함은 일정한 범위의 지면에 정당한 이익이 있는 범위 안에서 지상(공중)과 지하를 포함한다.
토지는 연속하고 있으나, 그 지표에 인위적으로 선을 그어서 경계로 삼고 구획되며, 지적공부(토지대장, 임야대장)에 등록된다(지적법 제3조). 등록된 각 구역은 독립성이 인정되며, 지번으로 표시되고, 그 개수는 필로써 계산된다.
1필의 토지를 여러 개의 필로 분할하거나, 또는 수필의 토지를 1필로 합병하려면, 분필 또는 합필의 절차를 밟아야 한다. 분필절차를 밟기 전에 는 토지의 일부를 양도하거나, 제한물권을 설정하거나, 시효취득하지 못한다.
그러나 용익물권은 분필절차를 밟지 않더라도 1필의 토지의 일부 위에 설정할 수 있는 예외가 인정되어 있다(부동산등기법 제136조, 제137조, 제139조).
(2) 토지의 정착물
토지의 정착물이라 함은 토지에 고정적으로 고착되어 쉽게 이동할 수 없는 물건으로서 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다.
건물, 수목, 교량, 돌담, 도로의 포장 등이 그 예이다.
반면에 판자집, 가식의 수목, 토지나 건물에 충분히 고착되어 있지 않은 기계 등은 토지의 정착물이 아니라 동산이다.
토지의 정착물은 모두 부동산이지만, 토지와는 별개의 독립된 부동산이 되는 것과 그것이 정착되어 있는 토지의 일부에 지나지 않는 것이 있다.
현행법상 토지와는 별개의 독립한 부동산으로 다루어지는 정착물에는 다음과 같은 것들이 있다.
① 건물
건물은 토지와는 별개로 권리의 객체가 되며, 건물에 관한 권리의 득실변경은 원칙적으로 등기하여야 효력이 생긴다.
짓고 있는 건물이 언제부터 독립한 건물이 되느냐 하는 것은 사회통념에 따라 정하는 수밖에 없다.
1동의 건물의 일부도 구분소유권의 객체가 될 수 있고, 전세권을 설정할 수도 있다.
② 입목에관한법률에 의한 입목
1필의 토지 또는 1필의 토지의 일부에 자라고 있는 수목의 집단으로서 입목에관한법률에 의한 등기를 갖춘 입목(立木)은 토지로부터 완전히 독립한 부동산이 된다.
③ 입목에관한법률의 적용을 받지 않는 수목의 집단
입목에관한법률의 적용을 받지 않는 수목의 집단은 명인방법이라는 관습법상의 공시방법을 갖춘 때에 독립한 부동산으로서 거래의 목적이 된다고 하는 것이 판례에 의하여 인정되어 있다.
그러나 그것은 오직 소유권의 객체가 될 뿐이고, 다른 권리의 목적으로는 할 수 없다. 그러나 토지로부터 분리된 수목은 언제나 동산에 지나지 않는다.
명인방법이란 수목의 집단 또는 미분리된 과실의 소유권이 누구에게 귀속되고 있는지를 제3자가 명백하게 인식(명인)할 수 있도록 공시하는 방법을 말한다.
예컨대, 수목의 집단인 경우에는 수피를 깎아서 거기에 소유자의 성명을 묵서(墨書)한다든지, 미분리 과실의 경우에는 논ㆍ밭의 주위에 새끼줄을 둘러치고 소유자의 성명을 표시한 목찰 등을 세우는 등의 방법이다.
④ 미분리된 과실
원래는 수목의 일부에 지나지 않으나, 명인방법을 갖춘 때에 독립된 물건으로서 거래의 목적으로 할 수 있다(판례).
⑤ 농작물
토지에서 재배ㆍ경작되는 각종의 농작물은 토지의 정착물로서 토지의 일부에 지나지 않으며, 독립된 부동산으로 다루어지지 않는다.
다만, 정당한 권원에 의거하여 타인의 토지에서 경작ㆍ재배한 경우에는, 그 농작물은 토지에 부합되지 않고 토지로부터 독립한 별개의 부동산인 것과 같이 다루어 지게 된다.
3. 동산
부동산 이외의 물건은 모두 동산이다. 토지에 부착되어 있는 물건이라도 정착물이 아니면 동산이다. 전기 기타 관리할 수 있는 자연력도 동산이다.
금전은 대체로 재화의 교환을 매개하고, 그 가치를 측정하는 일반적 기준으로서 가치 그 자체에 해당하기 때문에, 동산에 적용되는 규정 가운데는 금전에는 적용되지 않는다고 해석해야 할 것이 많다. 금전에 있어서는 소유와 점유가 일치한다. 즉, 금전의 점유는 언제나 그 소유의 권원이 된다.