1. 등기의 의의
등기관이 법정절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 ‘기록하는 것’ 또는 ‘그러한 기록 자체’를 말한다. 따라서 등기신청이 있더라도 등기부에 기록되어 있지 아니하면 등기가 있다고 할 수 없다.
2. 등기의 종류
(1) 보존등기
미등기부동산에 관하여 그 소유권을 보존하기 위해 소유자의 신청에 의하여 등기부를 창설하여 처음으로 새로운 등기용지(등기기록)에 기록되는 최초의 소유권등기를 말한다.
보존등기는 특정 부동산에 관하여 최초로 행하여지는 등기이므로, 보존등기되는 부동산에 관한 등기기록(등기부)이 새롭게 개설(창설)되고, 그 이후에 일어나는 그 부동산에 관한 권리변동과 그에 따른 등기는 보존등기를 기초로 하여 이루어지게 된다.
보존등기는 등기의무자가 존재하지 않으므로 등기권리자의 단독신청에 의한다.
(2) 가등기
매매계약과 같은 법률행위에 의하여, 부동산에 대해‘등기’가 이루어지면 부동산물권(소유권, 지상권, 저당권 등)에 대한 변동의 효력이 발생한다.
이와 달리 물권을 변동시키지 않고 단지 물권변동을 목적으로 하는 청구권의 순서만을 미리 확보하기 위한 등기가 있고 이를 가등기라 한다.
가등기는 부동산물권(소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권) 및 이에 준하는 권리(권리질권, 임차권)를 변동시킬 것을 목적으로 하는 장래 발생하는 청구권의 순위를 보전하는 일시적, 예비적 수단으로서 인정되는 등기를 말한다.
가등기는 가등기만으로는 아무런 실체법상의 효력이 없으나, 가등기에 기초하여 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기한 때로 소급하게 된다.
다만, 물권변동의 효력은 본등기한 때 발생한다.
3. 등기의 효력발생요건
(1) 등기의 형식적 유효요건(절차적 유효요건)
i) 등기관이, ii) 관할등기소에, iii) 부동산등기법에 정해진 법정절차에 따라, iv) 1부동산 1등기기록의 원칙에 의해, v) 등기법상의 등기사항을 등기부에 기재할 것. 다만, 등기관의 날인이 누락되었다 하여 그것만으로 그 등기가 무효가 되는 것은 아니다.
(2) 등기의 실체적 유효요건：등기내용이 물권적 합의 내용과 일치할 것
다만, 위조된 등기신청서류에 의한 소유권이전등기라 할지라도 그 등기가 실체적 권리관계에 부합되는 경우에는 유효하고(대판 65다365), 증여에 의한 부동산을 취득하였지만 등기원인을 매매로 기재하였다고 하더라도 그 등기의 효력에는 아무런 하자가 없다(대판 93다55777).
4. 중간생략등기의 문제
(1) 의의
물권변동 과정의 전부 또는 일부를 누락한 등기를 말한다. 예를 들어, A토지가 甲, 乙, 丙으로 순차 매도되었으나, 등기는 甲에서 丙으로 직접 이전하는 경우이다.
(2) 법적규제
부동산등기특별조치법에서는 미등기전매행위 및 이에 기초한 중간생략등기를 금지하고, 이에 위반하는 경우 처벌하고 있지만 이는 단속규정에 불과하다. 따라서, 미등기전매 행위 및 이에 기초한 중간생략등기의 합의는 유효하다.
(3) 중간생략등기 요건
① 당사자 전원의 합의
합의는 명시적ᆞ묵시적, 동시 또는 순차 가능하다.
부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사 합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기 생략의 합의가 있었음이 요구된다(대판 97다485).
② 합의가 있는 경우
㉠ 최종 매수인은‘직접’최초 매도인에 대하여 이전등기를 청구할 수 있다.
㉡ 중간자의 전 매도인에 대한 이전등기청구권은 소멸하지는 않는다. 따라서 최종매수인은 중간자를 대위하여 최초 매도인에게 이전등기를 청구할 수도 있다.
③ 합의가 없는 경우
㉠ 부동산이 전전 양도된 경우 중간생략등기의 합의가 없는 한, 최종양수인은 최초양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 중간자를 대위하여 최초양도인에게 이전등기를 청구할 수 있을 뿐이다.
㉡ 합의가 없음에도 중간생략등기가 이루어진 경우 그 등기는 유효하다.
5. 등기청구권
(1) 의의
부동산매수인과 같은 등기권리자가 매도인과 같은 등기의무자를 상대로 ‘등기절차에 협력’할 것을 청구할 수 있는 사법상ᆞ실체법상의 권리를 말한다.
부동산등기법이 등기신청시 공동신청을 원칙으로 하고 있기 때문에 인정되는 권리이다. 따라서 상속에 의한 등기 또는 보존등기와 같이 등기를 단독으로 신청하는 경우에는 등기청구권의 문제는 생기지 않는다.
(2) 구별개념
① 등기신청권
등기공무원에 대하여 등기를 신청할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 등기를 신청할 수 있는 지위나 자격으로 등기공무원이라는 국가기관에 대한 일종의 공법상의 권리이고 절차법상의 권리이다.
② 등기인수청구권
등기권리자가 등기를 이전해가지 않는 경우, 등기의무자가 등기권리자를 상대로 등기를 인수해 갈 것을 청구하는 권리로 등기청구권의 일종이다.
6. 등기의 일반적 효력(본등기의 효력)
(1) 권리변동적 효력
창설적 효력, 이전적 효력
(2) 대항적 효력
제3자에게 권리 등을 주장할 수 있는 힘을 대항력이라고 한다. 부동산 물권 이외의 사항을 등기한 경우 이러한 대항력이 있다.
(3) 순위확정적 효력
하나의 부동산에 여러 개의 권리가 설정되면, 그 순위는 원칙적으로 등기의 선후에 의하여 정해진다(부동산등기법 제4조 제1항). 등기부의 같은 구에 경료된 등기의 선후는 순위번호에 의하고, 다른 구에 경료된 등기의 선후는 접수번호에 의하며(부동산등기법 제4조 제2항), 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다(부동산등기법 제5조 제1항). 단, 같은 주등기에 관한 부기등기상호간의 순위는 그 등기의 순서에 따른다.
(4) 등기의 공신력
등기의 공신력은 부정된다.
(5) 추정적 효력(등기의 추정력)
어떤 등기가 존재하면 그에 부합하는 실체관계가 있는 것으로 추정되는 효력을 말한다. 예를 들어, A토지에 甲이 소유자로 등기된 경우 일단 甲은 소유자로 인정받는다. 따라서 甲은 자신이 A토지의 소유자라는 것을 (소송에서) 증명할 필요가 없다.
다만, 가등기에는 추정력이 인정되지 않으며(대판 79다239), 등기부의 표제부에도 추정력이 인정되지 않는다. 즉, 부동산의 물리적 현황에 관한 사항은 추정력이 없다.