1. 환매권
(1) 의의
환매권이란 수용의 목적물인 토지가 공익사업의 폐지･변경 기타의 사유로 불필요하게 되거나 수용 후 오랫동안 그 공익사업에 현실적으로 이용되지 않은 경우에, 수용 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인이 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 원소유권을 다시 취득할 수 있는 권리를 말한다.
(2) 환매권자
환매권을 가지는 자는 협의취득일 또는 수용 당시에 토지의 소유자 또는 그 포괄승계인이다(토지수용법 제71조 제1항). 따라서 지상권자나 기타 소유권자 아닌 권리자는 환매권이 없다. 이 권리는 양도될 수 없다.
(3) 환매의 목적물
환매의 목적물은 토지소유권이다(토지수용법 제71조 제1항). 따라서 토지에 관한 소유권 이외의 권리 및 토지 이외의 물건 등은 환매의 대상이 되지 않는다.
(4) 환매의 요건
사업인정 후 협의취득일 또는 수용일로부터 10년 이내의 사업의 폐지･변경 기타의 사유로 인하여 수용한 토지의 전부 또는 일부가 불필요하게 되었을 때이다(공익사업을위한토지의취득및보상에관한법률 제71조 제1항). 그리고 사업인정 후 협의취득일 또는 수용일로부터 5년을 경과하여도 수용한 토지의 전무부를 사업에 이용하지 않을 때에도 환매할 수 있다.
2. 공용환지
(1) 공용환지의 의의
공용환지란 토지의 구획･형질의 변경, 공공시설의 정비 등에 의한 토지의 이용가치를 증진시키기 위하여 특정 토지에 관한 소유권 기타의 권리를 권리자의 의사 여하를 불문하고 교환･분합하는 것을 말한다. 종전의 토지에 있어서의 권리관계는 그대로 새로운 환지로 이전된다.
공용환지에 관한 근거법으로서는 농지에 관하여 그 이용증진과 농지확대를 위한 농어촌정비법이 있고, 도시계획구역에서의 도시개발사업을 위한 도시개발법이 있다.
(2) 도시개발법상의 환지제도
도시개발법은 동법상의 도시개발사업의 시행방식으로서 토지의 사용･수용방식, 환지방식, 양자의 혼용방식을 규정하고, 시행자가 이들 중에서 자유로이 선택할 수 있도록 하고 있다. 도시개발사업이란 도시개발구역안에서 주거･상업･산업･유통･정보･통신･생태･문화･보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조 제1항).
(3) 농어촌정비법상의 환지제도
농어촌정비법에서 규정하고 있는 농어촌정비사업은 농수산업의 경쟁력 향상과 농어촌생활환경개선을 촉진하기 위한 사업으로서, 농수산업생산기반정비사업, 농어촌생활환경정비사업, 농어촌휴양자원개발 및 한계농지 등의 정비사업이 포함된다(농어촌정비법 제11조, 제2조).
3. 공용환권
(1) 의의
공용환권은 토지의 효용을 증진하기 위하여 일정한 지구 내의 토지의 구획･형질을 변경하여 권리자의 의사를 불문하고 종전의 토지･건축물에 관한 권리를 토지정리 후에 새로 건축된 건축물 및 토지에 관한 권리로 강제로 변환시키는, 토지의 입체적 변환방식을 말한다.
(2) 재개발사업의 개념
재개발사업이란 재개발구역 안에서의 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업을 말하며, 도심재개발사업･주택재개발사업과 공장재개발사업으로 나누어 시행한다(도시재개발법 제2조 제2항).
(3) 재개발계획
재개발기본계획은 재개발사업계획의 바탕이 되는 행정계획의 일종인 바, 서울특별시･광역시･시 또는 군의 장은 관할 도시계획구역 내의 재개발기본계획을 수립하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다(도시재개발법제3조 제1항). 기본계획에는 재개발의 기본방향, 계획기간, 재개발구역의 지정대상범위, 토지이용계획, 교통계획 및 공공시설계획, 지역별 건폐율 및 용적율의 계획, 단계별 추진계획 기타 대통령령으로 정하는 사업이 포함되어야 한다.
(4) 공용환권의 절차
① 시행자
토지나 건물의 소유자 또는 그들이 설립하는 재개발조합, 시･군･자치구인 지방자치단체 및 제3개발자가 시행자가 된다.
② 사업시행의 허가
토지 등 소유자 또는 조합이 재개발사업을 시행하고자 할 때에는 재개발구역안의 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 2/3 이상에 해당하는 자의 동의를 얻고, 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장 등의 인가를 받아야 한다.
③ 사업시행을 위한 조치
시행자는 주택이 철거되는 자를 임시수용하기 위한 가수용시설의 설치를 위하여 국가･공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있으며, 재개발사업에 지장이 되는 건축물 등의 소유자에게 그 철거 또는 이전을 요구할 수 있다(도시재개발법 제29조 제2항). 철거 또는 이전요구에 불응시에는 행정대집행을 할 수 있다(동법 제29조 제2항). 시설 등의 일시사용 또는 건축물 등의 철거이전으로 인한 손실은 시행자가 보상해야 한다.
(5) 환권계획
환권계획이란 재개발사업이 완료된 후에 행할 환권처분의 계획을 말한다. 환권처분의 내용은 환권계획으로 정하여 진다. 도시재개발법은 이를 관리처분계획이라고 하고 있다.
(6) 환권처분
재개발사업완료에 시행자가 환권계획에 따라 분양처분 및 청산을 하는 형성적 행정행위이다. 분양처분이 바로 권리변환처분 즉, 환권처분이다. 이는 공용환권의 본체를 이루는 것으로 환지처분에 상당하는 개념이다.