1. 매매의 예약
제564조(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③ 예약자가 전항의 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
(1) 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다(대판 2000. 10. 13, 99다18725).
(2) 매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다(대판 1993. 5. 27, 93다4908).
2. 계약금계약
제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
(1) 계약금은 계약체결 시에 교부되는 것이 원칙이나 계약체결 후 변제기 전에 교부되더라도 당사자가 계약금임을 명백히 한 때에는 계약금으로서 유효하다(대판 1955. 3. 10, 4287민상388).
(2) 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하는지 않는다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정되지 않는 한, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않더라도 당사자는 임의로 주계약을 해제할 수 없다(대판 2008. 3. 13, 2007다73611).
(3) 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다(대판 2006. 1. 27, 2005다52078).
(4) 계약금을 위약금으로 하는 특약이 없는 경우에는 계약금을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다(대판 1996. 6. 14, 95다11429).
(5) 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다(대판 2000. 2. 11, 99다62074).
(6) 해약금에 의한 계약해제의 시적한계인 ‘이행에 착수할 때까지’란 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다(대판 1993. 5. 25, 93다1114).
(7) 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려고 할 때 해제통고만으로 계약 해제의 효력이 발생하지 않으며, 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행의 제공을 하여야 계약을 해제할 수 있다(대판 1992. 7. 28, 91다33612).
(8) 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 않더라도 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다(대판 1992. 5. 12, 91다2151).
(9) ‘대금불입 불이행시 계약은 자동 무효가 되고 이미 불입된 금액은 일체 반환하지 않는다.’고 되어 있는 매매계약에 기하여 계약금이 지급된 경우 이는 계약금을 위약금으로 한다는 특약에 해당하므로 그 계약금은 해약금으로서의 성질과 손해배상 예정으로서의 성질을 함께 가진다(대판 1996. 10. 25, 95다33726).
3. 환매
제590조(환매의 의의) ① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.
② 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 규정에 의한다.
③ 전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
(1) 특별법(｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 등)상의 환매는 민법상 환매와 성질을 달리하므로 특별법상의 환매권은 제3자에게 양도할 수 없다(대판 2001. 5. 29, 2001다11567).
(2) 환매특약의 등기가 부동산의 매수인의 처분권을 금지하는 효력을 가지는 것은 아니므로 그 매수인은 환매특약의 등기 이후 부동산을 전득한 제3자에 대하여 여전히 소유권이전등기절차의 이행의무를 부담한다(대판 1994. 10. 25, 94다35527).