1. 매각결정기일의 결정 및 통지
(1) 매각결정기일의 결정
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해진다(「민사집행법」 제109조제1항).
(2) 매각결정기일의 통지
매각기일이 종결된 후에 매각결정기일이 변경되면 등기우편의 방법으로 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 매각결정기일이 통지된다(「민사집행규칙」 제73조).
2. 매각허가여부의 결정
(1) 법원의 매각허가
법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고한다(「민사집행법」 제120조제1항, 제123조 및 제126조제1항).
경매절차의 이해관계인은 ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 따라 배당을 요구한 채권자, ② 채무자 및 소유자, ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말한다(「민사집행법」 제90조).
매각허가결정 또는 매각불허가결정은 그 선고를 한 때에 고지의 효력이 발생한다(「민사집행법」 제126조 및 「민사집행규칙」 제74조).
(2) 매각허가결정
매각허가결정이 선고되면 매수인은 법원이 정한 대금지급기한 내에 매각대금을 지급하여야 한다(「민사집행법」 제142조제1항 및 제2항).
차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임이 면제되므로 즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있다(「민사집행법」 제142조제6항).
매각대금을 전부 지급하면 매수인은 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 된다(「민사집행법」 제135조).
(3) 매각불허가결정
법원은 직권으로 판단하거나 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되는 경우에 매각불허가결정을 한다(「민사집행법」 제123조).
법원의 매각불허가 사유는 다음과 같으며, 이는 이해관계인의 이의신청사유와 동일하다(「민사집행법」 제121조 및 제123조제2항).
- 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
- 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(다만, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한함)
- 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(다만, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한함)
- 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 「민사집행법」 제108조 각 호의 어느 하나에 해당되는 때
- 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
- 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
- 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
이 외에도 법원은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산(다만, 일괄매각의 경우는 제외)에 대해 매각불허가결정을 한다(「민사집행법」 제124조).
위의 사유로 매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 경우에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정해 매각 절차를 새롭게 진행한다(「민사집행법」 제125조제1항).
매각불허가결정이 선고되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인의 매수에 관한 책임이 면제되므로(「민사집행법」 제133조), 매수인과 매수신고인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있다.
3. 매각허가결정의 취소신청
매각허가결정이 확정된 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있다(「민사집행법」 제127조제1항 및 제121조제6호).