1. 명의신탁의 개념
“명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호).
2. 명의신탁약정 및 등기의 효과
부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항).
명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 된다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문).
부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효하다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).
3. 예외적 허용
다음에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용된다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조).
- 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우 포함)외의 자의 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
- 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
4. 과징금·이행강제금 및 형사처벌
(1) 과징금
명의신탁약정을 한 명의신탁자는 다음의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 부동산평가액(소유권의 경우 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말함)을 곱한 과징금을 납부하여야 한다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제5조제1항, 제2항, 제3항 및 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제3조의2, 별표).
① 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율
- 부동산 평가액 5억원 이하의 경우 과징금 부과율 5%
- 부동산 평가액 5억원 초과 30억원 이하의 경우 과징금 부과율 10#
- 부동산 평가액 30억원 초과의 경우 과징금 부과율 15%
② 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율
- 의무위반 경과기간 1년 이하의 경우 과징금 부과율 5%
- 의무위반 경과기간 1년 초과 2년 이하의 경우 과징금 부과율 10#
- 의무위반 경과기간 2년 초과의 경우 과징금 부과율 15%
(2) 이행강제금
과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 하고, 이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과된다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조).
(3) 위반 시 처벌
명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해진다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항).