공동소유(공유, 합유, 총유)

1. 공동소유

 

(1) 공동소유의 의의와 유형

하나의 물건을 2인 이상이 소유하는 것을 공동소유라 하며, 민법이 정한 공동소유의 유형은 공유, 합유, 총유의 세가지가 있다. 이 세 유형을 비교하면 다음과 같다.

 

구분	공유(§262)	합유(§271)	총유(§275)
인적 결합형태	아무런 결합관계 없음	조합체	법인 아닌 사단
지분	공유지분	합유지분	–
지분의 처분	자유	전원 동의	–
분할청구	자유(금지특약도 가능)	불가능	–
처분ㆍ변경	전원의 동의	전원의 동의	사원총회 결의
보존행위	각자 단독으로 가능	각자 단독으로 가능	사원총회 결의
사용ㆍ수익	지분비율에 따라 공유물 전부사용	조합계약 기타 규약의 정함에 따라	정관 기타 규약의 정함에 따라
등기방식	공유자 전원 명의(지분 등기: 민법상 비 강제, 없으면 균등 추정)	합유자 전원 명의(합유 취지 기록)	비법인사단 자체 명의

 

(2) 준공동소유

소유권 외의 재산을 수인이 공동으로 가지는 경우 민법 제278조에서는 ‘준공동소유’라고하고, 이에 관해서는 공동소유에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. (예: 피상속인에게 관계 규정에 따라 이주자 택지에 관한 공급계약을 체결할 수 있는 청약권이 발생하였는데, 그가 사망하여 공동상속인들이 청약권을 공동으로 상속하는 경우에는 공동상속인들이 그 상속지분비율에 따라 피상속인의 청약권을 준공유한다(대판 2003. 12. 26, 2003다11783). 또한 공동이행방식의 공동수급체(국가계약법 제25조)가 도급인에 대하여 가지는 채권은 준합유이다.)

민법 제16조(어업권의 취득과 성질) ④ 법인이 아닌 어촌계가 취득한 어업권은 그 어촌계의 총유(總有)로 한다.

대법원 2012. 5. 17. 선고 2009다105406 전원합의체 판결

공유자가 공유물에 대한 관계에서 부당이득을 한 경우 그 이득을 상환하는 의무는 불가분적 채무이므로 시의 공유재산인 토지를 공유건물의 주차장 용도로 허가 없이 점유사용한 공유자 중 1인에 대하여 한 변상금 전액부과처분은 적법하다.

 

(3) 구분소유적 공유관계

우리나라의 부동산거래에서는 1필의 토지 중 위치와 면적을 특정해서 매수하고도 분필절차의 어려움 때문에 분할등기를 하지 않고 1필지 전체 면적에 대한 비율에 상응하는 공유 지분등기를 하는 경우가 많다. 이에 판례는 특정 부분을 배타적으로 사용하겠다는 당사자의 목적을 존중하여 여기에 명의신탁의 법리를 도입하고 있다. 즉 공유자간 내부관계에서는 공유자 각자가 특정 부분을 단독 소유하는 것이지만, 대외적으로는 공유하는 것으로 구성하는 것이다. 따라서 독점하는 그 특정부분 이외의 부분에 대해서는 공유자 사이에 상호 명의신탁을 한 것으로 보고, 그 등기는 수탁자의 등기로서 유효하게 취급한다. 이러한 소유관계를 구분소유적 공유라고 한다. 구분소유적 공유관계의 요건과 관련한 판례는 다음과 같다.

대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결
구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유ᆞ사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다.

대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결
1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하지만, 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다.

 

2. 공유

민법 제262조(물건의 공유) ① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

공유는 법률행위 또는 법률의 규정에 의해 성립한다. 수인이 한 개의 물건을 공유하기로 합의하는 때 공유가 성립한다. 민법에서 공유로 정하는 것은 타인 토지에서 매장물을 발견한 때, 주종은 구별할 수 없는 동산의 부합ㆍ혼화, 공유물의 과실, 건물의 구분소유에서의 공용부분, 경계에 설치된 경계표ㆍ담ㆍ도랑, 귀속 불명의 부부재산, 공동상속재산, 공동 포괄적 수증재산 등이다.

각 공유주체가공유물에 대해 가지는 소유의 비율을 지분이라고 한다. 추상적인 개념이며, 공유물의 특정 부분을 지칭하는 것이 아니다. 지분 비율에 특별한 정함이 없는 경우는 균등한 것으로 추정한다. 지분 비율의 등기에 대해 민법에서는 강제되지 않지만 부동산등기법에 의하면 사실상 강제되므로, 위 조항의 지분비율 추정은 주로 동산에서 해당이 있다.

민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

민법 제263조는 국가와 사인이 토지 공유하고 있는 경우에도 적용되므로, 사인이 사용하고 있는 공유토지 중 국가 지분에 대해 변상금부과처분을 하는 것은 불가능하다.

대법원 2000. 3. 24. 선고 98두7732 판결
민법 제263조 후단의 규정에 의하면, 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익 할 수 있다고 규정하고 있으므로, 국가와 사인이 공유하고 있는 토지를 공유자 1인인 사인이 공유토지의 사용·수익방법에 관하여 다른 공유자인 국가와 사이에 협의를 거치지 아니한 채 공유토지 중 자신의 지분비율을 넘어서는 부분을 사용·수익하고 있다고 하더라도 이는 공유지분권에 기한 점유사용이라고 봄이 상당하므로, 공유자 1인인 사인이 그 공유토지를 전혀 사용·수익하지 아니하고 있는 다른 공유자인 국가에 대하여 자신이 사용ᆞ수익하는 면적 중 국가의 지분에 해당하는 부분에 대하여 민법상의 부당이득을 반환하는 것은 별론으로 하고, 국유재산법 제51조 제1항의 규정에 의한 변상금 부과대상이 되는 무단 점유 내지 사용·수익이라고 볼 수는 없고, 따라서 국가가 공유자 1인인 사인에 대하여 그가 사용·수익하는 면적 중 국가의 지분비율에 해당하는 부분에 대하여 국유재산법 제51조 제1항의 규정에 의하여 변상금부과처분을 할 수는 없다.

민법 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

대법원 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결
공유자가 공유물에 대한 관계에서 부당이득을 한 경우 그 이득을 상환하는 의무는 불가분적 채무이므로 시의 공유재산인 토지를 공유건물의 주차장 용도로 허가 없이 점유사용한 공유자 중 1인에 대하여 한 변상금 전액부과처분은 적법하다.