1. 지상권의 의의
민법 제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다. 당사자 간의 지상권설정계약과 등기에 의해 성립한다. 한편, 법률로써 일정한 요건을 갖춘 경우 건물의 소유를 위해 지상권이 성립한 것으로 간주하는 ‘법정지상권’제도가 있다. 또한 관습법에 의해 인정되는 것으로 ‘관습상의 법정지상권’과 ‘분묘기지권’이 있다.
2. 지상권의 취득
(1) 법률행위에 의한 취득
지상권은 토지의 소유자와 지상권을 취득하려는 자 사이에 지상권설정계약을 체결하고 등기함으로써(제186조) 성립한다.
(2) 법률의 규정에 의한 취득
① 취득원인
상속ㆍ공용징수ㆍ판결ㆍ경매 등 법률행위가 아닌 그 밖의 사유에 의해서도 지상권을 취득할 수 있으며 이 경우는 등기를 요하지 않는다(제187조). 예외적으로 법률의 규정에 의한 지상권의 취득에도 등기를 요하는 경우가 있는데, 점유취득시효에 의한 지상권 취득의 경우가 그러하다(제245조 제1항, 제248조). 그밖에 법률의 규정에 의한 지상권의 취득 원인으로 법정지상권이 있다.
② 법정지상권
우리나라는 건물을 토지와 별개의 부동산으로 보고 있기 때문에 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우가 많다. 그런데 건물은 토지 없이는 존속할 수 없기 때문에 토지의 사용권이 필요하다. 대부분의 경우 건물의 소유를 위해 임차권이나 지상권을 설정하지만, 임차권이나 지상권을 설정할 수 없는 경우에 토지와 건물의 소유자가 달라지는 때가 있다. 이런 경우 건물을 철거하도록 하면 사회적으로 손실이고 건물 소유자에게도 가혹하기 때문에 법률은 건물소유자에게 지상권을 인정해 주는 규정을 두었는데 이것을 법정지상권이라 한다. 민법상의 규정으로는 제305조 제1항과 제366조, 민사특별법상으로는 「가등기담보 등에 관한 법률」제10조, 「입목에 관한 법률」제6조 등이 있다.
③ 관습법에 의한 지상권의 성립
관습법에 의해 지상권 유사의 물권이 인정되는 예로 관습상 법정지상권과 분묘기지권이 있다.
3. 지상권의 효력
(1) 토지사용권
지상권자는 설정목적 범위 내에서 토지를 사용할 권리가 있다. 토지소유자는 그 범위 내에서 토지를 사용할 수 없고 지상권자의 사용을 방해하지 말아야 한다. 그러나 토지소유자가 임대인과 같은 적극적 의무(제623조)를 부담하는 것은 아니다.
상린관계는 지상권자와 인지사용자에게 그대로 적용되며, 지상권은 토지 점유권을 포함하므로 본권에 기한 점유보호청구권을 가진다(제290조 제2항).
(2) 지상권의 처분
민법 제282조(지상권의 양도, 임대) 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
지상권의 양도는 임대차와 달리 토지소유자의 동의(제629조)를 받을 필요가 없고, 지상권의 양수인은 등기를 하여야 지상권을 취득한다(제186조).
지상권자가 지상권의 존속범위 내에서 토지를 임대하는 경우에도 토지소유자의 동의를 받을 필요가 없고 이 때의 토지 임차인은 임차권을 소유자에 대해 대항할 수 있다.
제282조는 강행규정으로 이를 위반하여 지상권자에게 불리하게 계약하는 것은 효력이 없다(제289조).
(3) 지료지급의무
지료의 지급이 지상권의 요소는 아니지만, 당사자 간에 지료의 지급을 약정한 경우에는 그 약정에 의해 지료지급의무가 생긴다. 지료를 금전 이외의 것으로 지급하기로 할 수도 있다.
4. 지상권의 소멸
지상권은 목적물의 멸실, 존속기간의 만료, 소멸시효, 혼동, 토지의 수용, 지상권에 우선하는 저당권의 실행으로 인한 경매 등 일반적인 물권의 소멸 원인에 의해 소멸한다.
지상권에 특유한 소멸사유로는 2년 이상의 지료 미지급으로 인한 지상권설정자의 지상권소멸청구(제287조)가 있다.
이 외에 지상권자의 지상권 포기 또는 당사자가 약정한 소멸사유의 발생 등에 의해서도 지상권은 소멸한다.
지상권이 소멸하면 지상권자는 지상물을 수거하여 토지를 원상으로 회복시켜야 하고(제285조 제1항), 지상권설정자는 토지 위의 지상물에 대해 매수를 청구할 수 있으며(제285조 제2항), 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다(제283조 제2항).
토지의 임대차에 있는 유익비상환청구권(제626조)을 지상권의 경우에도 유추적용할 수 있는지에 대해 통설은 이를 긍정한다. 이에 의하면 지상권자는 필요비는 청구할 수 없고 유익비는 가액의 증가가 현존하는 경우 그 범위 내에서 상환을 청구할 수 있다고 본다.
지상권의 내용, 존속기간 및 효력(구분지상권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권)