1. 법정해제
(1) 법정해제의 발생요건
① 이행지체
매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고(催告)하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있다(「민법」 제544조 본문).
매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있다(「민법」 제545조).
② 이행불능
채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다(「민법」 제546조).
(2) 법정해제의 효과
① 원상회복의무
일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여야 한다(「민법」 제548조).
매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액이다(대법원 2013. 12. 12. 선고, 2013다14675 판결 참조).
② 동시이행의 항변권
매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있다(「민법」 제549조).
③ 손해배상청구
일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있다(「민법」 제551조).
2. 약정해제
(1) 약정해제의 발생요건
당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있다.
매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결).
(2) 약정해제의 효과
당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있다.
약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않는다(대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89 판결).