1. 전세권의 의의(제303조) 및 기능
전세권이란, ⅰ) 전세권자가 전세금을 지급하고, ⅱ) 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익한 후(용익물권성), ⅲ) 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 효력(담보물권성)이 인정되는 권리를 말한다.
전세권은 ⅰ) 타인의 부동산을 이용하는 용익물권으로서의 기능과, ⅱ) 전세금반환의 우선변제를 확보하기 위한 담보물권의 기능을 가진다.
2. 전세권의 성질
(1) 타인 부동산에 대한 용익물권
타인의 부동산(건물 ‧ 토지)을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로 용익물권의 일종이다.
상린관계의 규정이 준용되며, 전세권이 침해된 경우 물권적 청구권이 인정된다.
(2) 전세권의 객체
타인의 부동산이다(토지 또는 건물). 그러나 농경지는 전세권의 객체로 할 수 없다. 전세권의 객체가 되는 부동산은 1필의 토지의 일부 또는 1동의 건물의 일부라도 무방하다.
(3) 재산권
전세권은 재산권으로써 양도성·상속성이 인정된다. 다만, 지상권과는 달리 당사자 사이의 설정계약에서 전세권의 양도성을 제한할 수 있다.
전세권을 담보로 제공할 수 있다. 즉, 전세권은 저당권의 목적이 된다(이러한 저당권을 전세권저당권이라고 한다).
(4) 전세금반환채권에 대한 담보물권
담보물권의 통유성인 부종성·수반성·불가분성·물상대위성 등이 인정된다.
전세권이 소멸했음에도 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 경우, 전세권자는 전세권에 의해 목적물을 경매할 수 있고 경매대가로부터 전세금을 우선변제받을 수 있다.
3. 전세권의 취득
전세권의 취득은 법률행위(당사자 사이에 전세권설정계약과 전세금의 지급, 전세권설정등기)에 의한 취득과 법률행위 이외의 원인(상속 등)에 의한 취득이 있다.
4. 전세금
(1) 의의
전세권자가 전세권설정자에게 교부하였다가, 전세권소멸시 전세권설정자가 전세권자에게 다시 반환하는 금전을 말한다.
(2) 특징
제303조 제1항의 명문규정에 의해, 전세금의 지급은 전세권의 요소가 되므로 전세금은 반드시 지급해야 한다. 따라서 당사자 사이에 전세금불지급특약은 무효이다.
전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다(대판 94다18508).
(3) 전세금의 기능(손해배상의 담보)
전세권자가 부동산을 사용ᆞ수익하면서, 고의 또는 과실로 전세권의 목적물을 멸실ᆞ훼손시킨 경우, 전세권설정자는 전세금에서 그 손해배상을 충당하게 된다.
5. 전세권의 존속기간
(1) 최장기간의 제한
제312조【전세권의 존속기간】
① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
(2) 건물전세권의 최단기간 보장1년
제312조【전세권의 존속기간】
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
(3) 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우
제313조【전세권의 소멸통고】
전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
(4) 계약의 갱신
1) 약정갱신(합의에 의한 갱신)
전세권이 약정갱신되는 경우에도 최장기간의 제한이 적용된다.
2) 건물전세권의 법정갱신
제312조【전세권의 존속기간】
④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전(前)전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
건물전세권자의 보호를 위해 건물전세권에 한하여 법정갱신을 인정하고 있으며, 건물전세권이 법정갱신된 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권의 존속기간을 정하지 않은 것으로 간주하므로 각 당사자는 언제든지 전세권소멸을 통고할 수 있다.
6. 전세권의 효력
(1) 전세권자는 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 수 있다.
(2) 전세권자의 부동산점유권
(3) 전세권자의 물권적 청구권(제319조), 상린관계의 인정
(4) 전세권자의 목적물의 현상유지ᆞ관리수선의무
제309조【전세권자의 유지, 수선의무】
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
(5) 전세권의 양도, 목적물의 임대 등
제306조【전세권의 양도, 임대 등】
전세권자는 (전세권설정자의 동의 없이) 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.제307조【전세권양도의 효력】
전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다.
(6) 전세권 존속 중 목적물이 양도된 경우
목적물 양수인(목적물의 신소유자)이 전세권설정자의 지위 및 전세금반환의무를 그대로 승계한다.