1. 지상권의 의의(제279조)
지상권은 타인소유의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해, 그 타인소유 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 말하며, 용익물권의 일종이다.
2. 특징
(1) ‘타인소유의 토지’에 대한 권리이다(타물권).
지상권자가 그 토지에 대해 소유권을 취득하게 되면 지상권은 혼동에 의해 소멸한다.
(2) ‘지상물을 소유’하기 위하여 타인소유의 토지를 사용하는 권리이다.
지상권은 건물 기타 공작물(지하철, 터널 등 지하공작물 포함)이나 수목(식림의 대상이 되는 수목만을 의미하고, 경작의 대상이 되는 식물은 제외)의 소유를 토지사용의 주된 목적으로 하는 권리이다.
(3) 타인소유의 토지를 ‘사용’하는 권리 즉, 용익물권이다.
① 상린관계의 규정이 준용된다(제290조).
② 기존 또는 현재 공작물·수목이 없더라도 지상권은 유효하게 존속 또는 성립한다.
③ 지상물에 대한 권리와 지상권은 별개의 독립한 권리이다.
(4) 지료
토지의 사용 대가인 지료는 지상권의 요소가 아니다. 따라서 지상권은 유상일 수도 있고, 무상일 수도 있다.
(5) 구분지상권
지상권의 객체인 토지는 1필의 토지 전부를 원칙으로 하지만, 1필의 토지의 일부라도 무방하고, 나아가 토지의 상·하의 특정 공간을 객체로 하는 지상권(구분지상권)도 인정된다.
(6) 재산권
지상권은 직접 토지를 지배하는 물권으로서 재산권이므로, 당연히 양도성·상속성을 갖는다(제282조).
3. 지상권의 취득
(1) 법률행위에 의한 지상권의 취득
ⅰ) 지상권설정계약, 지상권의 양도 등 법률행위와 ⅱ) 등기(지상권설정등기 또는 이전등기)함으로써 취득한다(제186조).
(2) 법률행위에 의하지 않은 지상권의 취득
1) 법률의 규정에 의한 취득
상속ᆞ판결ᆞ경매ᆞ공용징수 기타 법률의 규정에 의하여 지상권을 취득할 수 있는데, 이때에는 등기를 필요로 하지 않는다(제187조). 다만, 예외적으로 지상권을 점유취득시효에 의해 취득하는 경우에는 등기를 요한다(제245조).
2) 법정지상권
① 토지와 건물 소유권자가 동일인인 상태에서 어떤 원인에 의해 소유자가 달라진 경우, 건물소유자가 법률규정이나 관습법(대법원)에 의해 취득하는 지상권을 말한다.
ⅰ) 법정지상권, ⅱ) 관습법상의 법정지상권, ⅲ) 분묘기지권 등이 있고 등기를 요하지 않는다.
② 현행법상 법정지상권
㉠ 민법 제305조
제305조【건물의 전세권과 법정지상권】
① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
㉡ 민법 제366조
제366조【법정지상권】
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
4. 지상권의 존속기간
(1) 지상권설정계약에서 존속기간을 정하는 경우
제280조【존속기간을 약정한 지상권】
① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
1) 최단존속기간
① 최단존속기간의 의의
최단존속기간이란, 권리의 존속기간이나 계약기간을 일정기간 보장하기 위하여 마련된 기간을 말한다. 주로‘~년보다 단축하지 못한다.’라는 형식으로 규정한다.
② 지상권의 경우
원칙적으로 지상권의 존속기간은 당사자의 자유로운 의사합치에 의해 결정할 수 있다. 다만, 민법은 타인토지에서 지상물을 소유하고자 하는 지상권자를 보호하기 위해 최단존속기간을 규정하고 있다(제280조).
(2) 최장존속기간
① 최장존속기간이란, 존속기간을 일정기간 내로 제한하기 위하여 마련된 기간을 말한다. 주로‘~년보다 길게 하지 못한다 또는 ~년보다 연장하지 못한다.’라는 형식으로 규정한다.
② 민법은 지상권의 최장존속기간을 제한하지 않고 있다. 나아가 대법원은 영구무한의 지상권을 인정하고 있다(대판 99다66410).
(3) 지상권설정계약에서 존속기간을 정하지 않은 경우
제281조【존속기간을 약정하지 아니한 지상권】
① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
② 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.
(4) 계약의 갱신
1) 약정에 의한 갱신
① 지상권의 존속기간이 만료한 경우, 계약자유의 원칙에 의해 당사자는 자유롭게 갱신여부를 결정할 수 있다.
② 다만, 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 제280조의 최단존속기간보다 장기의 기간을 정하는 것은 허용된다.
2) 갱신의 간접적 강제수단
제283조【지상권자의 갱신청구권, 매수청구권】
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
① 지상권자의 갱신청구권
㉠ 지상권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우, 건물 기타 공작물이나 수목이 현존할 때 지상권자는 지상권설정자에게 계약갱신청구를 할 수 있다.
㉡ 갱신청구권은 형성권이 아니라 청구권이므로 갱신청구가 있는 때에 지상권 설정자가 이에 응하여 갱신계약을 맺어야 계약이 갱신된다.
② 지상권자의 지상물매수청구권
㉠ 지상권자의 계약갱신청구에 대해 지상권설정자가 거절하는 경우, 지상권자는 지상권설정자에게 상당한 가액으로 지상물을 매수할 것을 청구할 수 있다.
㉡ 지상권자의 지상물매수청구에 대해 지상권설정자는 거절하지 못한다. 즉, 지상권자의 지상물매수청구권은 형성권이다. 따라서 지상권자가 일방적 의사표시에 의해 지상물매수를 청구하는 경우, 청구권행사 당시의 시가상당액을 매매대금으로 하는 매매계약이 성립한다.
3) 법정갱신 여부
지상권에는 법정갱신(묵시의 갱신)이 없다.
5. 지상권의 효력
(1) 효력
지상권자는 설정행위에서 정한 목적의 범위 내에서 토지를 사용ᆞ수익할 권리가 있다.
(2) 지상권의 양도ᆞ토지의 임대
제282조【지상권의 양도, 임대】
지상권자는 (지상권설정자의 동의 없이) 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
(3) 지료의 지급
1) 지료
지료의 지급은 지상권의 요소가 아니므로, 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다(대판 99다24874).
2) 당사자 사이의 지료지급약정
① 당사자 사이의 지료지급약정이 있으면 지료지급의무가 발생한다.
② 지료지급연체의 효과
제287조【지상권소멸청구권】
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
6. 지상권의 소멸
(1) 지상권의 소멸사유
1) 물권의 일반적 소멸사유
① 목적물(토지)의 멸실, 권리(지상권)의 포기, 첨부, 지상권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등에 의해 지상권은 소멸한다.
② 지상권포기에 의한 소멸의 경우
2) 제한물권 또는 용익물권 특유의 소멸사유
혼동, 존속기간의 만료, 소멸시효의 완성 등에 의해 소멸한다.
3) 지상권특유의 소멸사유
지상권자의 2년 이상 지료연체를 이유로 하는 지상권설정자의 소멸청구에 의해 소멸한다(제287조).
(2) 지상권소멸의 효과
1) 지상권자의 토지반환의무
2) 지상권자의 지상물수거권·수거의무, 지상권설정자의 지상물매수청구권
제285조【수거의무, 매수청구권】
① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
② 전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.
① 지상권자의 지상물수거권ᆞ수거의무
지상권이 소멸한 때 지상권자는 건물 기타 공작물 또는 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다. 지상물수거는 지상권자의 권리이며 의무이다.
② 지상권설정자의 지상물매수청구권
㉠ 지상권자가 지상물을 수거하고자 할 때, 지상권설정자는 상당한 가액을 제공하여 지상권자에게 지상물매수를 청구할 수 있다.
㉡ 지상권설정자가 상당한 가액을 정하여 지상물매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이는 이를 거절하지 못한다(제285조 제2항). 상당한 가액이란 매수청구권 행사 당시의 시가 상당액을 말한다.
7. 특수지상권
특수지상권(구분지상권, 분묘기지권, 관습법상 법정지상권)
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