1. 전세권의 의의
민법 제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리이다.
과거 관행적으로 행하여져 오던 건물의 ‘전세’를 일종의 성문화한 것으로서 우리 「민법」만의 특유한 제도이나, 물권으로 편성되면서 성립에 등기를 요하게 된다. 따라서 실제 거래에서는 채권적 전세가 많이 행하여진다. 주택에 대한 채권적 전세(등기를 하지 않은 전세)는 주택임대차보호법(제12조)이 적용된다.
2. 전세권의 성질
전세권의 존속기간 동안에는 용익물권으로 기능하지만, 존속기간의 만료로 전세금을 반환하여야 하는 경우에 전세권은 이를 담보하기 위한 물권으로도 작용한다. 따라서 존속기간이 끝나더라도 전세권등기는 전세금의 반환 시까지 유지된다.
대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결
전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데, 이와 같이 존속기간의 경과로서 본래의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다.
3. 전세권의 취득
부동산 소유자와 전세권을 취득하려는 자 사이의 설정계약과 등기에 의해 성립한다(제186조). 이 외에도 양도나 상속에 의한 취득이 가능하다.
제303조의 전세금의 지급은 전세권 성립의 필수요소이며 등기사항이다. 목적 부동산의 인도가 전세권의 성립요소인 것은 아니고, 전세권자는 계약에 기해 인도를 청구할 수 있다.
4. 전세권의 존속기간
(1) 설정 계약에서 정하는 경우
약정에 의한 전세권의 존속기간은 토지든 건물이든 10년을 넘을 수 없고, 약정으로 10년 이상을 정하더라도 10년으로 단축한다. 건물에 대한 존속기간은 최단 1년이다.
민법 제312조(전세권의 존속기간) ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
(2) 설정 계약에서 정하지 않은 경우
민법 제313조(전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
존속기간을 약정하지 않은 경우 전세권자나 전세권설정자는 소멸통고를 할 수 있다. 그러나 건물전세의 경우 제312조 제2항의 취지에 비추어 제313조는 토지전세의 경우에만 해당하는 것으로 보아야 할 것이다.
(3) 전세권의 갱신
제312조 제3항의 당사자의 합의에 의한 갱신과 제312조 제4항의 법정갱신이 있다. 그러나 지상권처럼 갱신 청구권이 전세권자에게 인정되지는 않는다. 전세권의 갱신이 있는 경우 이는 권리의 변경으로서 등기하여야 효력이 생긴다(제186조).