1. 전세권의 효력
(1) 전세권자의 사용ㆍ수익권
전세권자는 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하는 권리가 있다(제303조 제1항 전단). 이에 대응하여 전세권설정자는 이를 방해하지 않을 소극적인 의무를 진다. 그렇다고 임대차에서처럼 목적 부동산을 사용ㆍ수익하기에 적합한 상태로 둘 적극적인 의무는 없다.
민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
전세권에서는 임대차와 달리 전세권자가 목적물을 전면적으로 지배하여 사용ㆍ수익하기 때문에 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리비용을 부담하는 것이 공평의 원칙에 부합한다고 보기 때문이다. 따라서 전세권자는 필요비를 상환 청구할 수 없다.
또한 당사자는 전세금증감청구권이 있고(제321조의2), 전세권자에게 상린관계가 준용되며(제319조), 점유할 권리가 포함되므로 물권적청구권이 있다(제319조).
동일인의 소유에 속하는 대지와 건물 중 건물에 전세권을 설정한 후 대지의 소유자가 바뀌는 경우, 건물의 소유자와 대지의 이용에 관한 합의가 없더라도 건물 소유자가 그 대지에 지상권을 취득하는 것으로 한다(제305조).
대법원 2007. 8. 24. 선고 2006다14684 판결
토지와 건물을 함께 소유하던 토지·건물의 소유자가 건물에 대하여 전세권을 설정하여 주었는데 그 후 토지가 타인에게 경락되어 「민법」 제305조제1항에 의한 법정지상권을 취득한 상태에서 다시 건물을 타인에게 양도한 경우, 그 건물을 양수하여 소유권을 취득한 자는 특별한 사정이 없는 한 법정지상권을 취득할 지위를 가지게 되고, 다른 한편으로는 전세권 관계도 이전받게 되는바, 「민법」 제304조 등에 비추어 건물 양수인이 토지 소유자와의 관계에서 전세권자의 동의 없이 법정지상권을 취득할 지위를 소멸시켰다고 하더라도, 그 건물 양수인은 물론 토지 소유자도 그 사유를 들어 전세권자에게 대항할 수 없다.
전세권자의 동의 없이 법정지상권을 소멸케 한 행위는 전세권자에게 효력이 없다.
(2) 전세권의 처분
민법 제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
전세권은 물권이므로 설정행위로 이를 금지하지 않은 한 양도와 담보의 제공 등을 할 수 있다. 이와 구별되는 것으로는 ‘전세금반환채권의 양도’가 있다.
전세권은 전세권을 목적으로 한 저당권의 설정을 통해 담보제공 할 수 있다(제371조 제1항). 또한 전세권자는 일정한 책임 하에 목적물의 전부 또는 일부를 전전세 또는 임대할 수 있다(제308조, 제306조).
2. 전세권의 소멸
(1) 전세권의 소멸사유
전세권은 물권의 일반적인 소멸 원인 이외에 다음과 같은 특유한 소멸 원인이 있다.
① 전세권의 소멸청구
전세권자가 설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정한 용법으로 사용, 수익하지 않는 경우 전세권설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있다(제312조 제1항).
② 전세권의 소멸통고
전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 당사자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있고 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다(제313조).
③ 목적물의 멸실
목적물 전부 멸실의 경우 전세권이 전부 소멸하고 일부 멸실된 경우는 일부 소멸되지만 남은 일부로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때는 전세권자는 설정자에 대해 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있다(제314조).
④ 전세권의 포기
전세권자는 전세권을 자유로이 포기할 수 있지만 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이 포기할 수 없다(제371조 제2항). 전세권의 포기의 경우에도 등기하여야 효력이 생긴다(제186조).
(2) 전세권 소멸의 효과
① 전세금의 반환과 목적물의 인도
민법 제317조(전세권의 소멸과 동시이행) 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
전세권자의 목적물의 인도, 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세권설정자의 전세금의 반환은 동시이행의 관계에 있다.
② 전세금의 우선변제권
민법 제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
전세권자는 전세권설정자의 전세금 반환의 지체가 있는 경우 전세물의 경매를 청구할 수 있으며, 경락대금으로부터 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 전세금을 변제 받을 수 있다(제303조 제1항 후문).
이 경매절차에 대해서는 민사집행법 제264조 내지 제268조의 규정이 적용된다.
③ 원상회복의무와 부속물 수거권, 부속물매수청구권
민법 제316조(원상회복의무, 매수청구권) ① 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다.
② 전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다.
④ 유익비상환청구권
전세권자는 상술한 바와 같이 전세물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 하여야 할 의무가 있기 때문에 필요비의 상환은 청구할 수 없지만, 유익비에 대해서는 그 가액의 증가가 현존하는 경우 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액을 선택적으로 상환청구 할 수 있다(제310조 제1항).