1. 저당권의 효력이 미치는 범위
(1) 목적물의 범위
민법 제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
민법 제359조(과실에 대한 효력) 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.
또한 질권에서의 물상대위에 관한 규정(제342조)은 저당권에도 준용된다(제370조).
(2) 피담보채권의 범위
민법 제360조(피담보채권의 범위) 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.
2. 저당권자가 채권의 변제를 받는 방법
(1) 저당권에 기초한 우선변제
민법 제363조(저당권자의 경매청구권, 경매인) ①저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다.
②저당물의 소유권을 취득한 제삼자도 경매인이 될 수 있다.
변제기가 도래하고 채무자의 이행이 없으면 저당권자는 저당물의 경매를 청구할 수 있고, 그 절차는 대체적으로 경매신청, 경매개시결정, 현금화 절차(민사집행법상 압류된 부동산의 환가 내지 현금화를 매각이라고 한다), 배당절차로 이루어진다.
저당부동산에 대해 다른 일반채권자가 강제집행을 하거나 다른 담보권자가 경매를 신청하는 경우 그 부동산 위의 모든 저당권은 변제기 도래 여부와 순위에 상관없이 소멸하며, 그 순위에 따라 우선배당을 받는다.
저당부동산에 대한 경매의 진행과 배당에 있어서 저당권과 다른 권리간의 순위의 우열은 관계 법률에 의해 정해진다.
국세기본법 제35조(국세의 우선) ① 국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기일(이하 “법정기일”이라 한다) 전에 전세권, 질권 또는 저당권 설정을 등기하거나 등록한 사실이 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명되는 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금은 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권, 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권
변제 충당의 방법은 민법 제477조와 제479조에 의한 법정변제충당의 방법에 의한다.
(2) 일반 채권자로서 변제
질권에서 질물 이외의 재산으로부터의 변제(제340조)는 저당권에도 준용된다(제370조). 즉 저당물로부터 만족 받지 못한 부분의 채권은 채무자의 다른 재산으로부터 일반채권자의 자격으로 변제받는다.
3. 저당권의 침해에 대한 구제
저당 산림의 부당한 벌채, 부당 관리에 의한 저당 건물의 붕괴, 종물의 부당한 분리 등에 의해 저당권이 침해받는 경우가 생긴다.
소유권에 기한 방해제거청구권과 방해예방청구권(제214조)은 저당권에 준용한다(제370조). 저당권의 침해가 있는 경우 불법행위에 의한 손해배상 청구권(제750조)이 발생할 수도 있고 저당물의 가액이 감소한 경우 저당물의 보충을 청구할 수도 있다(제362조).
대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결
저당권자는 저당권 설정 이후 환가에 이르기까지 저당물의 교환가치에 대한 지배권능을 보유하고 있으므로 저당목적물의 소유자 또는 제3자가 저당목적물을 물리적으로 멸실ᆞ훼손하는 경우는 물론 그 밖의 행위로 저당부동산의 교환가치가 하락할 우려가 있는 등 저당권자의 우선변제청구권의 행사가 방해되는 결과가 발생한다면 저당권자는 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해행위의 제거를 청구할 수 있다.