1. 주택임대차보호법상 임대차 기간
(1) 주택임대차보호법 관련 조항
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
(2) 임대차 기간
주택임대차보호법 제4조 제1항에서는 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
따라서, 임대차계약에서 그 기간을 2년 미만으로 정했다고 하더라도, 임차인에게는 최소한 2년의 기간동안 임대인에게 기간 존속을 주장할 수 있다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 합의한 사항이 유효하다는 주장을 할 수 있다.
이를 편면적 강행규정이라 한다.
2. 임대차계약의 묵시적 갱신
(1) 주택임대차보호법 관련 조항
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
(2) 묵시적 갱신
주택임대차보호법 제6조는 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”고 규정하고 있다.
따라서, 묵시적 갱신에 따라 임차인은 최소 2년간의 임대차기간을 보장받게 된다. (대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결)
이를 묵시적 갱신이라 하며, 이 경우 주택임대차보호법 제6조의2에 의해 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 임대차계약의 해지를 표시할 수 있으며 해지 표시 후 3개월이 경과하면 임대차 계약은 소멸한다.
(3) 묵시적 갱신의 예외
단, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시의 갱신은 인정되지 않는다. (주택임대차보호법 제6조 제3항)
(4) 묵시적 갱신 배제 특약의 효력
묵시적갱신을 하지 않겠다는 당사자간 특약이 있는 경우, 이는 임차인에게 불리한 약정으로 인정될 가능성이 높고, 이 경우 주택임대차보호법 제10조에 이러한 특약은 무효가 될 수 있다.
3. 묵시의 갱신의 경우 해지통고
주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적 갱신의 경우 주택임차인의 해지통고에 관해서만 규정하고 임대인의 해지 통고에 관해서는 규정을 하지 않고 있다.
이 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되므로 임차인은 묵시적 갱신에 의해 최소 2년동안 다시 임차권을 주장할 수 있게 된다.
다만, 임차인이 그 2년의 기간 만료 전이라도 임대차를 해지하고 싶으면 임대인에게 해지 통고를 하고 그로부터 3월이 경과하면 임대차는 종료된다.
4. 대법원 2012. 1. 27. 선고 2010다59660 판결
[1] 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하는지 여부(적극)
[2] 구 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간(=2년)
[3] 1998. 6. 15. 甲이 乙에게 丙 소유 아파트를 임대차기간 6월로 하여 임대한 후 해지 통지 없이 임대차계약을 갱신하여 오다가 2006. 5. 25. 계약 해지를 통지하여 임대차보증금을 공탁하였고, 그 후 乙이 丙의 요구에 따라 2009. 3. 2. 아파트를 丙에게 인도한 사안에서, 구 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 기간을 2년으로 하여 묵시적으로 갱신되어 온 위 임대차계약은 만료일이 2006. 6. 14.이어서 그로부터 1월 내에 이루어진 해지 통지가 효력이 없어 다시 2년간 갱신되었고, 그 후 乙이 丙의 요구로 아파트를 인도함으로써 임대차가 종료되었으므로, 같은 취지에서 아파트 인도일인 2009. 3. 2.까지의 차임 상당액을 손해배상으로 인정한 원심판단은 정당하다고 한 사례