1. 임차물의 수선과 관련한 임대인 및 임차인의 의무
(1) 임대인의 의무
임대차계약에 있어 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고, 임차 목적물을 사용, 수익하도록 할 의무를 부담한다.
즉, 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하며 임대인에게 수선의무를 지우고 있다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
(2) 임차인의 의무
반면, 민법 제634조에서는 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하여 임차인에게 통지의무를 부여하고 있다.
2. 임대인의 수선의무의 범위
임대인은 임대차계약의 존속 중, 임차인이 임차물을 사용, 수익을 하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 진다(제623조).
이에 따라 임대인의 수선의무는 목적물을 사용, 수익하게 하는 데에 필요한 정도라 할 것이고, 그 수선의 범위 및 정도는 사회통념상의 계약의 취지에 따른 사용, 수익을 하는 데 필요한 정도이면 될 것이다.
즉, 목적물의 파손 또는 장해가 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이고, 임차인의 사용ᆞ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다 할 것이다. 그러나, 임차물을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ᆞ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 보아야 한다.
3. 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인에게 부담시키는 특약
임대인이 수선의무를 부담함이 원칙이나, 이러한 임대인의 수선의무를 특약에 의하여 면제하거나 임차인의 부담으로 하는 것도 가능하다.
그러나 이는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 임차인에게 부담시킬 수 없고, 임대인의 책임을 면제하는 특약 등이 있더라도 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다
따라서, 임대인의 수선의무를 면제하는 특약이 있다고 하더라도 기본적 설비 부분의 교체 등 대규모의 수선(벽 균열 발생, 누수, 보일러 고장 등)이 필요할 때에는 임대인의 수선의무가 면제되지 아니하므로 임대인이 비용을 부담하여야 한다.
4. 판례의 태도(대법원 2010다89876, 89883 판결, 대법원 2011다107405 판결, 94다34692, 94다34708 판결)
(1) 수선의무 부담주체(대법원 2010다89876, 89883 판결
임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용ᆞ수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ᆞ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.
(2) 수선의무를 발생시키는 사용ᆞ수익 방해여부에 대한 판단기준(대법원 2011다107405 판결)
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무’라고 한다)를 부담한다(민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용ᆞ수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용ᆞ수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.
(3) 임대인의 수선의무 면제 특약(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결)
임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.
5. 임대인의 수선의무 불이행에 따른 임차인이 취할 수 있는 조치
임대인의 수선의무 불이행시 임차인은 차임지급을 일부 또는 전부 거절할 수도 있고, 계약을 해지할 수도 있다.
만일 임차인의 비용으로 수선을 한 경우라면 임대인에게 그 비용을 청구하거나 지급할 차임에서 공제하는 것도 가능하다. 이를 임차인의 상환청구권이라 한다(민법 제626조).
제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.